ملک مسکونی و استفاده اداری استفاده از ملک مسکونی برای کار اداری، ممنوع است گسترش جمعیت شهری باعث شده است که قوانین و مقررات مخصوصی برای ایجاد نظم در جامعه وضع شود. یکی از این مقررات در مورد چگونگی استفاده از واحدهای احداثی است. براساس قانون از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربرد مذکور در پروانه ساخت استفاده شود. در صورتی که از این ضابطه تخلفی صورت گیرد شهرداری موظف است نسبت به برخورد قانونی با متخلف اقدام کند. گسترش زندگی شهرنشینی و افزایش تعداد جوامع شهری آثار و تبعات متعدد و مختلفی داشته است. یکی از مهم ترین آنها ضرورت ایجاد یک مدیریت مستقل برای ایجاد نظم و انضباط در شهر جهت به وجود آمدن آسایش در زندگی شهروندان است. بدون شک این وظیفه مهم و خطیر به عهده شهرداری گذارده شده است و به جرات می توان گفت که شهرداری اصلی ترین متولی مدیریت شهری است و سایر نهادها و ارگان ها باید شهرداری را در این وظیفه سنگین یاری دهند. یکی از مصادیق ایجاد نظم در یک جامعه شهری، جداسازی واحدهای مسکونی از واحدهای اداری، تجاری و صنعتی است. طبیعتاً جایی که برای سکونت اختصاص داده می شود باید از یک آرامش نسبی برخوردار باشد تا بتوان از این آرامش برای استراحت و در کنار خانواده بودن استفاده کرد. اما طبیعت اماکن تجاری و اداری و صنعتی رفت و آمدهای بسیار، سرو صدا شلوغی و... است که به هیچ عنوان با اماکن مسکونی سنخیت ندارد. به همین خاطر یکی از وظایف شهرداری به عنوان متولی مدیریت شهری تعیین واحدهایی برای سکونت و واحدهایی برای کسب و کار است. در همین راستا شهرداری هنگامی که برای ساخت یک بنا پروانه و مجوز ساخت اعطا می کند در پروانه صادره نوع کاربر ساختمان را قید می کند. - تعیین نوع استفاده از ساختمان در پروانه های ساختمانی یکی از وظایف مهم شهرداری، تعیین کاربری ساختمان های احداثی است. براساس قانون، از یک واحد آپارتمان احداثی منحصراً همان استفاده ای می تواند انجام بگیرد که در کاربری قید شده است. در این راستا تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، وظیفه ای خطیر را به عهده شهرداری ها گذاشته است. «شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده صد این قانون مطرح می کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می گیرد. یکی از وظایف مهم شهرداری، تعیین کاربری ساختمان های احداثی است این تصمیم به وسیله مأموران شهرداری اجرا می شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیلی برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می شود. دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود.» - اجرای احکام توسط ماموران شهرداری با دادسرا! در رابطه با مقررات قانونی مذکور چند نکته قابل تذکر است: نخست اینکه برای تصمیم گیری کمیسیون و تعطیل واحدهای تجاری مورد بحث مهلت های دو ماهه و یک ماهه مندرج در تبصره با عباراتی بیان شده که به لحاظ طرز تنظیم اشتباه برانگیز است و پس از دقت کافی و توجه به سایر موارد معلوم می شود که مهلت یک ماه برای رسیدگی و صدور رای به وسیله کمیسیون بعد از ارجاع پرونده است و مدت دو ماه مهلت مناسب است که پس از ابلاغ رای برای تعطیلی واحد خلاف در نظر گرفته شده است. نکته دوم مربوط است به طریقه اجرا؛ به نظر می رسد چنانچه در مهلت دو ماهه مذکور مفاد رای به وسیله خود مالک یا مستاجر به اجرا گذارده شود نیازی به اقدامات اجرایی ماموران شهرداری نباشد. دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود چنانچه ذی نفع تمکین نکند چاره کار نهایتا اجرای مفاد رای به وسیله ماموران شهرداری است از عبارت قانون به سختی می توان این ترتیب را استنباط کرد، ولی نگرش دقیق به مجموع اوضاع و احوال حاکم بر این روش دارد. نکته سوم مربوط است به مجازات کیفری که مقتن برای دائر کننده عامد و عالم واحد تجاری بعد از تعطیل اولیه منظور کرده است از میزان مجازات حبس و غرامت (نه جریمه) معلوم می شود که قانونگذار توجه کافی به توالی فاسد این نوع اقدام جسورانه متخلفان داشته است. به اضافه صلاحیت رسیدگی در این مرحله به جای کمیسیون با دادسرا و دادگاه کیفری محل وقوع جرم است و غرامت مورد حکم به خزانه دولت واریز خواهد شد نه به حساب شهرداری آنچه مسلم به نظر می رسد اینکه اجرای احکام کیفری پس از قطعیت در این مورد نیز با دادسرای محل خواهد بود و ماموران شهرداری صلاحیت اجرای آن را ندارند. تغییر کاربری تغییر کاربری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث به نوعی غیر از آنچه در محتوای طرح ها و پروانه ساختمان قید شده است. با این توضیح معلوم می شود همیشه تخلف تغییر کاربری مربوط به نوع مذکور در پروانه بنا نیست. بلکه ممکن است ساختمانی بدون پروانه احداث شود و نیز بعد از احداث بر خلاف نوع کاربری تعیین شده در طرح های شهرسازی مربوط به منطقه وقوع ساختمان مورد بهره برداری قرار گیرد. لازم به ذکر است رایج ترین این تخلفات مربوط به دایر کردن واحدهای تجاری در منطقه غیر تجاری و بهره برداری از ساختمان های مسکونی به صورت اداری است. طبق آمارهای اعلام شده استفاده از املاک در غیر از آن چیزی که در کاربری قید شده است، بالاترین تخلفات ساختمانی است. آنچه بسیار شایع است از واحدهای با کاربری مسکونی که طبیعت قیمت آن ها بسیار پایین تر از سایر کاربری ها است، استفاده اداری یا تجاری می شود. - برخی مشاغل استثنا هستند البته قانونگذار در ذیل تبصره قانونی که بدان اشاره شد استثنایی نیز برای این حکم خود قائل شده است. بر این اساس یک سری مشاغل استثنا هستند و می توانند از واحدهای با کاربری مسکونی جهت فعالیت های خود که جنبه اداری و تجاری دارند استفاده کنند. اما از آنجا که این استثنا بر خلاف اصل است فقط در صورتی اجرا خواهد شد که مالک این گونه املاک بخواهد برای وکالت یا طبابت و... از این واحدها استفاده کند و شخصی غیر از مالک اعم از مستاجر یا غیر مستاجر حق چنین بهره برداری را نخواهد داشت. بالاترین تخلفات ساختمانی است. آنچه بسیار شایع است از واحدهای با کاربری مسکونی که طبیعت قیمت آن ها بسیار پایین تر از سایر کاربری ها است، استفاده اداری یا تجاری می شود در همین راستا یک رای وحدت رویه از دیوان عدالت اداری صادر شده است؛ « سیاق عبارات تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری در باب عدم جواز تخطی از مندرجات پروانه ساختمانی و دائر کردن محل کسب و پیشه و تجارت در محل غیر تجاری توسط مالک یا مستاجر و صراحت منطوق قسمت آخر تبصره مذکور که مقرر داشته "... دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود." مفید اختصاص حکم اخیرالذکر مقنن به مالک و مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذکور است». مقصود این رأی این است که در اینجا فقط و تنها فقط وقتی مالک، خودش از ملک برای این کارها استفاده می کند، می تواند از این امتیاز قانونی بهره مند شود. هانیه اخباریه بخش حقوق تبیان