جدیدترین و آخرین منطقه شهرداری تهران منطقه 22 چیتگر می‌باشد که دارای فضای ساخت زیادی می‌باشد و از نظر شهرسازی مدرن ترین و اصولی ترین منطقه تهران می‌باشد. زمین‌های بسیاری در این منطقه وجود دارند که بسیاری از آنها ساخته شده و بسیاری نیز در حال ساخت هستند و برخی نیز بلاتکلیف مانده‌اند در این مطلب قصد داریم مشکلات پیش فروش چیتگر را بررسی نماییم و وضعیت سال گذشته آنها و همچنین روند پیشرفت آنها را بررسی نمائیم .

علت مسکوت ماندن پروژه های پیش فروش چیتگر

مهمترین علت مسکوت ماندن برخی پروژه های پیش فروش چیتگر وضعیت کاربری آنها می‌باشد و سخت‌گیری‌هایی که برای تغییر کاربری آنها از سوی شهرداری اعمال می‌شود. شهرداری تهران در سالهای شکل‌گیری منطقه 22 تهران تعهد داده است که جمعیت پذیری و تراکم این منطقه را کنترل کرده زیرا شکل‌گیری این منطقه در ابتدا به دلیل نیاز تهران به فضای سبز بوده و تفریحی و سیاحتی بودن این منطقه در اولویت بوده است.
دریاچه چیتگر، آبشار تهران، شهربازی هزار و یک شهر و مرکز خرید ایران مال که هرکدام به نوبه خود عظیم‌ترین پروژه‌های اجرا شده نه در سطح ایران بلکه در جهان می‌باشند گواه این موضوع را می‌دهند که بافت مسکونی منطقه 22 تهران نباید از رفاحی و سیاحتی بودن آن پیشی بگیرد.
البته این موضوع به همه پروژه ها مربوط نمی‌شود و تنها آن دسته از پروژه‌هایی که بصورت تعاونی‌ساز زمین‌هایی را انتخاب کرده و برای تغییر کاربری آن در شهرداری اقدام کرده‌اند مربوط می‌شود و اینکه آیا موفق به این کار و اخذ جواز شوند بستگی به موافقت شهرداری و تراکم مجاز که در هر سال برای منطقه 22 تهران در نظر دارد برمی‌گردد.

پروژه های پیش فروش چیتگر چند دسته اند ؟

پروژه های پیش فروش چیتگر توسط سازنده های خصوصی ، شرکت ها و تعاونی های دولتی و یا خصوصی در حال بهره برداری هستند . آن دسته از تعاونی هایی که بصورت دولتی و شکل گرفته از ارگانهای دولتی هستند بدین دلیل ایجاد شده اند که زمین‌هایی که متعلق به ارگان بوده برای تامین نیاز کارکنان سازمان به مسکن در ازای مبلغی معمولا ناچیز و اقساط ماهیانه طولانی مدت که بصورت کسر از حقوق میباشد به آنها واگذار شده است.
اما اینگونه تعاونی‌ها در ساخت پروژه به مشکلات تامین سرمایه بر خواهند خورد زیرا هم تعداد اعضا بالا می‌باشد و هم تامین سرمایه ساخت نیاز به پول زیادی دارد که بسیاری از اعضا از پس آن بر نمی آیند و دیگر نمی‌توان بصورت اقساط طولانی مدت هزینه های ساخت را تامین کرد زیرا در این مرحله ارگان نقشی ندارد و تنها در تامین زمین به اعضا کمک کرده است و تعهدی برای ساخت آن ندارد. به عنوان نمونه پروژه حکیم شهرداری یکی از این تعاونی‌ها می‌باشد که عملیات ساخت آن 13 سال به طول انجامیده است.


مشارکت تعاونی با یک شرکت دیگر به عنوان پیمانکار راه حل این موضوع میباشد که بسیاری از پروژه ها نیز به همین شکل به ثمر نشسته اند و اعضای آن صاحب خانه شده اند. سازنده های خصوصی که نوع کار آنها مشخص است و حتما با آن آشنایی لازم را دارید و اما دسته بعدی تعاونی های خصوصی که در واقع توسط عده ای به منظور تهیه زمین و هزینه های ساخت آن از ابتدا تا انتها تشکیل می‌شود.

وضعیت زمین پروژه های پیش فروش

همانطور که خودتان متوجه شده‌اید ایراد مسکوت ماندن برخی پروژه های پیش فروش در چیتگر زمینی می‌باشد که تعاونی های خصوصی آنها را معرفی می‌کنند. شاید علت این کار آنها نیز خرید زمین با قیمت پایین‌تر است و اگر بخواهند زمینی با کاربری مسکونی خریداری کنند باید مبلغ بیشتری بابت آن پرداخت کنند و ترجیح بر این است که زمینی بدون کاربری مسکونی خریداری کرده و خود اقدام به تغییر کاربری و اخذ جواز مربوط به آن کنند. پروژه ماهور نمونه ای از این تعاونی ها می‌باشد.
ایراد این موضوع زمانبر بودن مراحل اولیه ساخت میباشد و بسیاری از خریداران نیز از این وضعیت اطلاعی ندارند و حتی موقع خریداز پروژه کاربری زمین و اینکه واقعا در چه مرحله‌ای قرار دارد را بررسی نمی‌کنند و بعد از تاخیر و  گذشت زمان وعده داده شده برای شروع عملیات ساخت پی به حقیقت ماجرا می‌برند.
در این حالت اگر فرد به دنبال سرمایه گذاری باشد شاید مشکلی برایش پیش نیاید ولیکن اگر بر روی زمانی که صاحبخانه می‌شود حساب کرده باشد دچار مشکلات بسیاری خواهد شد.

کدام پروژه پیش فروش چیتگر را انتخاب کنیم؟

برای اینکه کدام پروژه پیش فروش چیتگر را انتخاب کنیم باید به سرمایه اولیه خود نیز نگاهی بیاندازید. پروژه هایی هستند که زمین را بعد از اخذ جواز ساخت معرفی می‌کنند ولیکن مبلغ اولیه برای ورود به آنها نیز بالا می‌باشد و بطور قطع قیمت آنها از پروژه هایی  که در مرحله تغییر کاربری زمین قرار دارند بسیار تفاوت دارند.
برخی از پروژه ها نیز در مرحله اسکلت اقدام به پیش فروش واحد های پروژه بصورت محدود برای تامین سرمایه ساخت میکنند که آنها نیز بر اساس مرحله ای که در آن قرار دارند قیمت گذاری می‌شوند. اینکه کدامیک از پروژه های پیش فروش وضعیت بهتری دارند بستگی به میزان سرمایه شما دارد و 3 فاکتور زمان، سرمایه و ریسک پذیری باید در نظر گرفته شود . اینکه شما میخواهید به یک شرکت خصوصی اعتماد کنید و یا ترجیح می‌دهید که عضو یک تعاونی دولتی شوید همگی بستگی به این 3 فاکتور دارد.
پروژه‌های خصوصی در زمینه هزینه های ساخت شفافیت کمتری دارند و همچنین چهارچوب تعهدات آنها بر اساس قوانینی که در قرارداد مشخص کرده اند میباشد . ولیکن این پروژه های سرعت بسیار بیشتری دارند و جریمه ضرر و زیاد هم پرداخت می‌کنند و کلیه جزئیات از قبیل متریال، مشاعات و پارکینگ انباری و ... را مشخص می‌کنند.
در پروژه‌های دولتی شفافیت مالی زیاد است و تعهدات آنها بر اساس قانون می‌باشد و همچنین اگر مشارکتی با شرکت خصوص داشته باشند و شما هم عضو آن پروژه باشید در واقع ارگان طرف حساب با شرکت سازنده است و قطعا تعهدات و ضمانت اجرای انها توسط شرکت پیمانکار با قدرت بیشتری انجام می‌شود. اما در این مورد زمان ساخت بسیار طولانی است و همچنین جزئیاتی که در پروژه های خصوصی برای ترغیب افراد به خرید از پروژه تعهد داده میشود در پروژه‌های دولتی مشخص نشده و در زمان پیشرفت پروژه مشخص می‌شود.
شاید مزیت اینکه خریدار در یک تعاونی دولتی عضو خواهد شد و اطمینان بیشتری برای سرمایه خود خواهد داشت دلیل این موضوع باشد که تعاونی‌های دولتی نیاز به تبلیغ یا تسهیل شرایط برای اعضای جدید خود نمی‌بینند.

کلام آخر

اینکه تعاونی‌های مسکن نقش بسیار پررنگی در سازندگی داشته‌اند روشن است اما مانند هر سرمایه‌گذاری دیگری که می‌خواهید انجام دهید می‌بایست تحقیقات کاملی راجع به پروژه ای که قصد خرید از آنرا دارید انجام دهید . هیچگاه به دنبال شرایط آسان نباشید و واقعیت‌ها را در نظر بگیرید زیرا هر شرایط آسانی مطلوب نیست و باید خودتان را نیز جای سازنده گذاشته و تخمین بزنید که با شرایطی که معرفی شده آیا امکان پیشبرد و اتمام پروژه را خواهد داشت یا خیر.
بر طبق اعلام سازمان نظام مهندسی هزینه ساخت در حال حاضر یازده میلیون و سیصد و پنج هزار تومان به ازای هر متر مربع میباشد و شاید این هزینه در برج‌ها کمی کاهش پیدا کند اما اینکه یک تعاونی هزینه ساخت را شش میلیون تومان تخمین میزند و خریدار هم بر اساس آن برنامه‌ریزی کرده و اقساط ماهیانه و مبلغ کلی پروژه را محاسبه می‌کند در ادامه وی را دچار مشکل خواهد کرد.
و این دلیلی است برای بسیاری از پروژه‌ها که اعضای آن در سالهای بعد از شروع پروژه توان پرداخت اقساط را نداشته و پروژه به حالت مسکوت در می آید و  ناچار به جایگزینی با اعضای جدید باشد که بتواند تامین سرمایه در پیشبرد عملیات ساخت خود داشته باشد. در این مطلب سعی کردیم که مشکلات پیش فروش چیتگر را بررسی کرده و آنها را به اطلاع شما برسانیم.