ویروس چینی که صنعت ساختمان را تهدید میکند؛
بازار مسکن کشور بزرگی همچون چین، مدتی است بهعنوان پیشران اقتصادی کشور، مأموریت خود را بهدرستی انجام نمیدهد و دلیل آن را کارشناسان تولید انبوه مسکن بیش از تقاضا عنوان میکنند. این عارضه در کشوری که اقتصاد بزرگ و بازار رهنی بسیار قدرتمندی دارد، آسانتر حل میشود. چراکه دولت و بانکها میتوانند تسهیلات بسیار بلندمدت پرداخت کنند و مردم را با استفاده از این وامها خانهدار کنند. حال باتوجهبه وجود 2 میلیون و 500 هزار خانه خالی در کشور ما و کاهش زیاد تولید مسکن در سالهای اخیر، چه درسهایی میتوانیم از این مبحث بگیریم.آشفتگی در صنعت ساختمان ابرقدرت اقتصاد آسیا؛
بیش از 30 درصد تولید ناخالص کشور چین که در ماراتن بزرگترین اقتصاد جهان حضور قدرتمندی دارد، متعلق به صنعت ساختمان کشورش است. این تأثیر بسیار زیاد صنعت ساختوساز در کشور بزرگی همچون چین، نیاز به مدیریت بسیار کارا و برنامهریزی بلندمدت دارد تا تعادل در عرضه و تقاضا همیشه برقرار باشد. اما بنا به گفته کارشناس باتجربه بازار مسکن دکترین عبده تبریزی، مقامات چینی نچرانند این بخش دیگر پیشران اقتصاد کشور نباشد که دلایل آن را در ادامه مطالعه میکنید.۶۵ درصد مردم چین شهرنشین شدهاند و به مسکن شهری نیازارند. اما در شهرهایی همچون شانگهای و پکن، آمار خانههای خالیِ فروش نرفته بسیار بالا گزارش شده است. بیش از ۶۵ میلیون واحد مسکونی در سال 2۰17 در چین خالی گزارش شده است که بیش از دو و نیم برابر کل واحدهای مسکونی در ایران است همچنین ارزش بازار واحدهای مسکونی در چین بسیار گسترده و حدود ۵۵ هزار میلیارد دلار است.
گفتنی است وجود وضعیت نامتعادل عرضه و تقاضا در این کشور، حاکی از آن است که واحدها برای سرمایهگذاری خریداری شده و خالی مانده است. مثل ایران، فرهنگ سرمایهگذاری در املاک و خرید خانه جهت پسانداز در چین شایع است و تقاضا برای خرید مسکن دوم و سوم وجود دارد. درعینحال، بیشتر مردم توان خرید و پرداخت اقساط و یا پرداخت نرخهای بالای اجاره را ندارند. اجاره املاک نیز بسیار گران بوده و از عهده بسیاری از اقشار میان درآمدی این کشور برنمیآید. این نوع نگاه سرمایهای به مسکن در کشور ما هم مشکلات بسیاری ایجاد کرده. حتی مشاهده میشود مالکانی که بیش از 800 واحد مسکونی در اختیار دارند و همچنان به فکر خرید آپارتمان هستند.
مسکن برای مصرف است نه سرمایهگذاری؛
اما چین با جمعیت ۴/1 میلیارد نفر و متوسط سه نفر در هر خانوار، اکنون بیش از ۳۰ میلیارد مترمربع فضای مسکونی در اختیار دارد که برای اسکان همه مردمش کافی است. این رقم از ساختوساز نسبت تعداد مسکن به تعداد خانوار در چین را به ۰۹/1 رسانده است در آلمان و انگلستان برابر ۰2/1 و ۰۳ /1 یعنی بهازای هر 1۰۰ خانوار 1۰۹ واحد مسکونی در چین امروز وجود دارد. اما بازهم اکثر مردم نمیتوانند مسکن موردنیاز را خریداری یا اجاره کنند.بهرغم وجود بازار رهن و بازار خرید اعتباری بلندمدت مسکن در قبال وثیقه مسکن، بسیاری از مردم این کشور نیز قادر به خرید مسکن بزرگ متراژ نیستند. همچون کشورمان ایران که خرید آپارتمان در قیطریه یا خرید آپارتمان در دریا از عهده بخش عمدهای از مردم برنمیآید. از سویی خرید آپارتمان برای بسیاری از مردم باهدف پسانداز صورت میگیرد. حال تصور کنید در این شرایط تعداد زیادی خانه خالی وجود دارد و همزمان مردم قدرت کافی برای پرداخت هزینه اجاره و یا خرید آپارتمان ندارند.
از سوی دیگر نسبت قیمت مسکن به اجاره، شبیه ایران رشد بسیار کرده و به رقم متوسط ۴۸ سال رسیده است. اجارهها بهتبع قیمت مسکن آنچنان رشد کرده که در بعضی از شهرها دولت بهناچار سقف افزایشِ قیمت ۵ درصد در سال را تعیین کرده است. در برخی از شهرها نیز به لحاظ بالارفتن قیمت مسکن و برای این که مردم تشویق به سرمایهگذاری در مسکن نشوند، مالیات بر املاک به شکل موقت برای پنج سال وضع شده است.
بنابراین اکنون مشکل شرکتهایی چون اور گرند یا کایزا در چین را درمییابیم که چون بهسرعت گذشته نتوانستهاند پیشفروش کنند، مشکل مالی پیدا کردهاند. داستان دراماتیک شرکت اور گرند چین را شنیدهاید. این غول عظیم ساختوساز کشور چین با ۳۰۰ میلیارد دلار بدهی دو درصد تولید ناخالص داخلی چین بزرگترین انبوهساز بدهکار جهان است. از ارزش سهام آن ۹۰ درصد کاسته شده است و در سال جاری حتی نتوانسته بهره کوپن اوراق قرضه خود را بپردازد؛ از این رو، اوراق بدهی آن به قرضة بنجلی بدل شده است.
تراکمفروشی، ویروس مخرب بازار مسکن
احتمالی وجود دارد که دلیل این چالش در بازار مسکن چین را به وجود آورده و آنها منافع دولت از تراکمفروشی است. دولت چین اجاره دهنده زمین است و از آن محل درآمد کسب میکند، مثل شهرداریهای ما در ایران که از محل مجوز پول درمیآورند، انگیزه داشته است که تولید مسکن را، بیتوجه به تقاضای بازار، دائماً تشویق کند و هرسال محرک ساخت میلیونها واحد خانه جدید شود.بدون تردید دولت چین ناچار به اقدام است و توان آن را دارد که با ملی کردن این شرکتها و یا به روشهای دیگر تا حدی وضعیت را تسکین دهد و با روشهایی چون ممنوعیت فروش زمین به توسعه گران خصوصی، واحدی از شتاب ساختوسازها بکاهد؛ بنابراین بعید است سقوط شرکتهای ساختمانی در چین به بحران بینالمللی بدل شود، چرا که دولت چین ابزار جمعکردن و ملی کردن این شرکتها را دارد و دستگاه قضایی آن کشور مراحل ورشکستگی را با تشریفات بلندمدت انجام نمیدهد و مانعی برای اقدامات دولت نخواهد بود.
اصلاح نظام بانکی و مالیاتی، دو عنصر اساسی توسعه بازار مسکن؛
مشابهتهای دو کشور که هم خانه خالی دارند و هم خانوارهای زیادی دارند که نیازمند خانه هستند و به دلیل بالارفتن قیمتها، توان خرید و اجاره آن خانهها را ندارند و مسکن ارزانقیمت بیشتری طلب میکنند، حاوی درسهایی برای کشور ما است.اما وجوه تمایزی نیست وجود دارد که بهره پایین تسهیلات بانکهای چین در قبال کشورمان یکی از آنهاست. سیستم بانکی با تعادل در میزان بهرهها، ایجاد ابزارهای تأمین مالی و تقویت نقدینگی سازندگان، ایجاد یک نظام مالیاتی منظم و بروز در کنار شفافیت معاملات ملکی میتواند تا حد زیادی به بازار مسکن کشور ما کمک کند. ابزارها و روشهایی که کشورهای توسعهیافتهتر سالهاست از آنها بهره میبرند.
کیلید، عرضه املاک را با دنیا همسو کرده است
گفتنی است تمام این روشها با شفافیت و افزایش آگاهی مردم روی میدهد. فرایندی که مجموعهای دانشبنیان سالهاست در پیش گرفته تا بتواند با افزایش آگاهی ملکی مردم بازار مسکن کشور را استانداردهای کشورهای پیشرفتهتر برساند. گفتنی است این مجموعه دانشبنیان از طریق بستر هوشمند خود یعنی کیلید، دیتای شفاف معاملات را از منابع موثق همچون وزارت راه و شهرسازی جمعآوری میکند و در قالب نمودار و ابزارهای مختلف در اختیار مردم قرار داده است.به طوری که از ابتدا تا انتهای انجام معاملات را میتوان از طریق کیلید با بهترین کیفیت پیش برد. پیشنهاد میشود با ورود به این سامانه از ابزارهای آن استفاده کرده و با بهروزترین سامانه ملکی کشور آشنا شوید. جستجوی ملک روپایی با استفاده از هوش مصنوعی، تخمین قیمت املاک و اطلاعات بازار مسکن بخشی از امکانات کیلید است که بهسرعت و کیفیت معاملات کمک کرده و افزایش آگاهی ملکی مردم را به همراه داشته است.
