تفکیک: در تفکیک، اموال غیرمنقول با تقاضای مالک یا مالکان به چند قطعه تقسیم شده و ملک از حالت مشاع خارج میشود که فرق آن با افراز نیز در چند مورد است. باید بدانید انجام تفکیک در اداره ثبت صورت میگیرد و صورت مجلس تفکیکی تنظیم شده و تمام مشخصات ملک تفکیک شده که شامل اندازه قطعات است در نظر گرفته میشود و ملک آماده صدور سند میشود. اما در افراز پس از درخواست هر یک از شرکا رأی توسط دادگاه مربوطه صادر میشود. یعنی افراز هم در اداره ثبت قابل پیگیری است و هم در دادگاه در افراز حتماً میبایست ملک بین دو یا چند نفر باشد تا عملیات جزء بهجزء در ملک صورت بگیرد که در تفکیک نیازی نیست و با بودن یک مالک نیز ملک قابل تفکیک است.
مراحل افراز ملک مشاع
انجام افراز ملک مشاع باید طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 و رعایت مقررات مربوط به آن انجام شود که به شرح ذیل صورت میگیرد.
1- جریان ثبتی ملک مورد افراز میبایست خاتمه یافته باشد یعنی از جهت ثبتی مشکلی نداشته و به طور حتم دارای سند مالکیت باشد یا پس از ثبت در دفتر املاک آگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر و در وقت مقرر نسبت به آن اعتراض نشده باشد. اگر ملک سند مالکیت نداشته باشد و دارای اختلاف حدود با مجاورین باشد قابل افراز نیست. پس از این مرحله نیز عملیات افراز ملک مشاع آغاز میشود.
2- درخواست هر یک از شرکا با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس صحیح به اداره ثبت با این شرایط است که اداره ثبت وارد عمل شده و بررسیهایش را شروع میکند. چنانچه مستندات و مشخصات شرکا صحیح نباشد ادامه عملیات بررسی افراز تا رفع موارد مذکور متوقف میشود.
3- پرونده توسط نماینده اداره ثبت محل از این منظر که ملک مورد نظر مراحل قانونی را طی کرده است یا دارای سند مالکیت است بررسی میشود تا مشکل قانونی برای افراز و تقسیم وجود نداشته باشد.
4- نماینده ثبت پس از بررسی پرونده، گزارش خود را به طور کامل به رئیس اداره ثبت ارسال میدارد تا وی پس از دیدن گزارش نماینده ثبت تصمیم بگیرد.
5- رئیس اداره ثبت در صورت قابل افراز بودن ملک مورد نظر پرونده را به نقشه بردار ثبت برای معاینه محلی و انجام مراحل نقشهبرداری ارسال میکند.
6- نقشه بردار با نماینده ثبت در محل حاضر شده و از همه شرکا و افرادی که متقاضی افراز بودهاند دعوت به عمل میآورد و نسبت به ترسیم نقشه باحدود ومساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی و به امضای تمامی شرکا حاضر در روز معاینه و خود نماینده ثبت میرساند و به مسئول واحد ثبتی تسلیم میکند. مسئول واحد ثبتی نیز پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی نقشه افرازی و همچنین مطابقت آن با وضعیت وسوابق ثبتی تصمیم خود رامبنی بر رد یا قبول درخواست افراز و نحوه آن اعلام میکند. این تصمیم بایک نسخه از صورت مجلس وفتوکپی نقشه افرازی «درصورتی که ملک قابل افراز اعلام شود» به همه شرکا ابلاغ میشود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند اعتراض خود را برابر ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف 10روز ازتاریخ ابلاغ دردادگاه حقوقی محل وقوع ملک تسلیم کنند.
7- پس از اینکه متقاضی اعتراض خود را دردادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع مورد افراز ثبت نمود دادگاه نسبت به رسیدگی به مدارک واسناد ملک مورد نظر برابر قوانین و مقررات و تطبیق مدارک ارائه شده با اسناد مالکیت ملک مربوط و قابل افراز بودن آن میکند. چنانچه اصل مالکیت وقابل افراز بودن آن از طرف دادگاه تأیید یا حکم برقابل افراز بودن صادر شود دراین صورت اجرای احکام مدنی برابر ماده 8 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه 1357نسبت به اجرای حکم اقدام
میکند.
8- نماینده ثبت با توجه به صورتجلسه افرازی پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروزی مورد نظر را تهیه کرده و متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل و سند جدید صادر میکند و مراتب ابطال اسنادمالکیت مشاعی را طی بخشنامهای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع میدهد.
9- شرکا میتوانند پس از رأی دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک تقاضای فروش آن را به عمل آورند که دادگاه ضمن بررسی دستور فروش، آن را به دایره اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول صادر و اجرای احکام پس از فروش ملک غیرقابل افراز طبق ماده 10 قانون افراز املاک مشاع بعد از کم کردن هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه بین شرکا به نسبت سهم تقسیم میکند. طبق نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه به شماره 1828/7 مورخ 3/4/68 دستور فروش ملک مشاع که دادگاه به استناد ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 29 آییننامه اجرایی آن مصوب 20/2/58 صادر میکند نه حکم است و نه قرار. بلکه همانگونه که در قانون آمده یک دستور است پس قطعی و لازم الاجرا و غیرقابل تجدیدنظر خواهی است. اگر هم دستور دادگاه به صورت حکم یا قرار صادر شده باشد محکوم علیه میتواند طبق قانون درخواست تجدیدنظر کند که در صورت نقض تصمیم دادگاه، دستور فروش ملک مشاع مورد افراز منتفی خواهد شد.
10- استعلام از شهرداری
منبع: پایگاه حقوقی اندیشه
