همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور ازمالک رسمی ارثاً به‌او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. این بخشی از مقرره ماده 22 قانون ثبت است که مالکیت در خصوص املاک را تنها با سند رسمی به رسمیت می‌شناسد. سند از جمله مهمترین ادله اثبات دعوی در امور مدنی محسوب می‌شود و عبارت از هر نوشته‌ای است که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد. قانون مدنی سند را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌کند و حسب موضوع، این اسناد از اعتباری متفاوت برخوردارند. اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی مزایایی دارند؛ از جمله اینکه سند رسمی، قدرت اجرایی دارد. در حالی که اصل در اسناد عادی، نداشتن قدرت اجرایی است همچنین در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی در معرض ادعای جعل بوده و قابل تکذیب یعنی تردید و انکار نیز است. یکی از معضلات و دعاوی که در سال‌های اخیر در محاکم دادگستری مطرح بوده، دعاوی ناشی از انتقال عادی املاک و اموال غیرمنقول بدون سند رسمی است. در مورد اسناد عادی امکان بروز جعل و تزویر بیشتر است. علت بسیاری از پرونده‌های ملکی در کشور طی سال‌های اخیر که فرد یا افرادی، تعدادی واحد مسکونی مشخص را به افراد بسیاری واگذار کرده‌اند، به نواقص قانونی مربوط می‌شود زیرا قانون در برخی موارد، دست افراد را در استفاده از اسناد عادی و معتبر بودن آن باز گذاشته است به دلیل ایجاد این قبیل دعاوی در محاکم دادگستری، قانونگذار باید به وضع قوانینی اقدام کند تا در موضوع معاملات اموال غیرمنقول و املاک، فقط اسناد رسمی اعتبار داشته باشند و معاملات صورت‌گرفته با اسناد عادی، فقط نسبت به طرفین معامله نافذ باشد. در این صورت از بسیاری سوءاستفاده‌ها کاسته خواهد شد. به دنبال وقوع بسیاری از معاملات املاک که بدون وجود سند رسمی صورت می‌گیرد، افرادی در منازل بدون سند ساکن می‌شوند؛ در حالی که بسیاری از این واحدهای مسکونی، فاقد حداقل امکاناتی مانند آب، برق و گاز است. در نتیجه چنین معاملاتی، دعاوی و اختلافات بسیاری ایجاد شده که موجب افزایش بار پرونده‌های واصله به دادگاه‌ها می‌شود اما اگر جایگاه اسناد رسمی ارتقا پیدا کند، از بروز بسیاری جرایم و دعاوی کاسته می‌شود. وی اضافه کرد: این موضوع در حالی است که اگر سند رسمی نبوده بلکه عادی باشد، امکان بروز جعل و تزویر بیشتر است. نظریه شورای نگهبان بر این اساس مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، فقهای شورای نگهبان «اطلاق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را در بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد» مغایر شرع دانستند. اگر اسناد رسمی تقویت شده و حداکثر 10 درصد مردم‌ در معاملات، با وجود بیع‌نامه و قولنامه، وجوه مورد نظر را پرداخت کنند و 90 درصد پرداخت‌ها موکول به وجود اسناد رسمی باشد، بسیاری از موارد ارتکاب جرایمی از قبیل کلاهبرداری و انتقال مال غیر کاهش خواهد یافت. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان و ملک علت اصلی و عمده بسیاری از موارد جرم انتقال مال غیر، اعتبار اسناد عادی در جامعه است. در حالی که با وجود تنظیم اسناد رسمی، از ورودی محاکم در این مورد تا اندازه بسیاری کاسته خواهد شد. زیرا بسیار نادر و تقریبا غیرممکن است که نسبت به یک ملک، دو سند رسمی معارض وجود داشته باشد که البته علت آن نیز بروز اشتباهات ثبتی است. در معامله معارض در واقع فروشنده قولنامه‌ای را امضا می‌کند و متعهد می‌شود اگر خریدار به تعهدات خود عمل کرد، در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی ‌حاضر و سند را به نام خریدار انتقال دهد اما به جای انجام این تعهد، قولنامه دیگری در خصوص همان ملک را با دیگری تنظیم می‌کند یا در دفتر اسناد رسمی ‌سند را به نام خریدار دوم منتقل می‌کند؛ در اینجا بین تعهدات فروشنده در قبال خریدار اول و دوم تعارض به وجود می‌آید. این در حالی است که در مورد اسناد عادی، معامله معارض، دور از ذهن نخواهد بود و چه بسا یک آپارتمان، با سند عادی به ده‌ها نفر فروخته شود. علت بسیاری از پرونده‌های ملکی در کشور طی سال‌های اخیر که فرد یا افرادی، تعدادی واحد مسکونی مشخص را به افراد بسیاری واگذار کرده‌اند، به نواقص قانونی مربوط می‌شود زیرا قانون در برخی موارد، دست افراد را در استفاده از اسناد عادی و معتبر بودن آن باز گذاشته است. اگر تدبیری اتخاذ شود که در مورد اموال غیرمنقول، فقط با استفاده از اسناد رسمی بتوان معامله کرد، از بار دعاوی محاکم قضایی، دولت و مردم، بسیار کاسته خواهد شد. منبع: پایگاه حقوقی اندیشه