اصول حقوقی آپارتمان نشینی
نادیده گرفتن بسیاری از قوانین آپارتمان‌نشینی و تبعیت نکردن از دستورات مدیر ساختمان، نه تنها باعث ایجاد بسیاری از مشکلات اجتماعی شده، بلکه جوی پر تنش را در آپارتمان‌ها ایجاد کرده است.
به کمک یک کارشناس حقوقی، از همه آنچه که به نام فرهنگ آپارتمان نشینی و رعایت حق و حقوق ساکنین، لازم‌الاجرا است، آگاه شوید.
آپارتمان نشینی یکی از درگیری‌های زندگی امروزی در شهرهای بزرگ و صنعتی است. این مشکلات از زمانی آغاز شد که خانواده‌ها به یکباره از زندگی سنتی خود در خانه‌های بزرگ با حیاط و هشتی و ایوان، فاصله گرفتند و به زندگی در آپارتمان‌ها روی آوردند.
سر و صدای بلند ساکنان آپارتمان‌ها، رفت و آمد در هر ساعت از شبانه‌روز، بلند کردن صدای تلویزیون و بالاخره نگهداری انواع حیوانات خانگی، با این تفکر که چاردیواری اختیاری است، باعث شده تا ساکنان مجتمع‌ها، همچنان به شیوه زندگی سنتی پافشاری کنند و بسیاری از آپارتمان‌نشینان، توجهی به حقوق همسایه‌های دیوار به دیوار یا ساکنان طبقه بالا و پایین خود نداشته باشند.
نادیده گرفتن بسیاری از قوانین آپارتمان‌نشینی و تبعیت نکردن از دستورات مدیر ساختمان، نه تنها باعث ایجاد بسیاری از مشکلات اجتماعی شده، بلکه جوی پر تنش را در آپارتمان‌ها ایجاد کرده است.
در بسیاری از مجتمع‌های مسکونی پیش آمده که به خاطر نپرداختن حق شارژ، یا چیدن کفش‌های همسایه‌ها، آن هم جلوی در آپارتمان همسایه دیوار به دیوار، اختلاف آپارتمان‌نشینان را به مشاجره و گاه درگیری کشانده است؛ و آیا فکر نمی‌کنید عدم آشنایی با قوانین و مقررات آپارتمان‌نشینی یکی از علل بروز این گونه معضلات است؟
حقوق مالکین آپارتمان‌ها
به طور خاص در کشور ما قانون تملک آپارتمان‌ها، مصوب اسفند 1343 و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب اردیبهشت 1347، منبع اصلی ضوابط درباره این گونه واحدها به شمار می‌رود. بر اساس ماده 8 این قانون، در هر ساختمانی که تعداد مالکین بیش از 3 نفر باشد، همه موظف هستند مدیر یا مدیرانی (به تعداد فرد) از بین خود یا از خارج مجموعه انتخاب کنند.
مسئولیت مدیران، فقط مربوط به اداره قسمت‌های مشترک ساختمان بوده و کارهای مربوط به قسمت‌های اختصاصی، در اختیار و انحصار مالکین آن است. به طور کلی، قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد، از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود و پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از این که ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است، زیرا مالکیت در قسمت‌های مشترک، متعلق به کلیه مالکین است.
به طور مثال، پشت‌بام جزو قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها به حساب می‌آید و هزینه آسفالت، برف‌روبی و... بر عهده همه مالکین است. همان‌گونه که همه ساکنان آپارتمان‌ها، حق استفاده از آن را (مانند نصب آنتن و گذاردن کولر) دارند.
تخلف از قوانین آپارتمان‌نشینی
اگر هر کدام از مالکین قسمت‌های اختصاصی، از انجام وظایف خویش در قبال قسمت‌های مشترک خودداری کند، مدیر یا مدیران مجموعه در موارد نوشته شده در مقررات، به نمایندگی از مالکان، حق شکایت و اقامه دعوی علیه واحد متخلف را دارند، از این رو بهتر است هنگام انتخاب مدیر یا هیات مدیران، صورت‌جلسه‌ای تنظیم شود و به امضای انتخاب‌کنندگان برسد تا در مواقع لزوم به عنوان مدرک ثابت‌کننده سمت مدیران نزد محاکم و ادارات، قابلیت ارائه داشته باشند.
معمولاً بیشترین دغدغه در روابط بین مدیران و ساکنان در مورد دریافت و پرداخت هزینه‌های جاری قسمت‌های مشترک (شارژ) به چشم می‌خورد.
دریافت شارژ که بر عهده مدیران است، اگر مالکان ترتیب خاصی را پیش‌بینی نکرده باشند، بر اساس میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان تعیین می‌شود. پس از مشخص شدن سهم هر واحد، مالکان آن‌ها موظف به پرداخت شارژ خواهند بود و حتی اگر نسبت به پول درخواستی اعتراض هم داشته باشند، نمی‌توانند از پرداخت سهمشان خودداری کنند، بلکه تنها راه اعتراض، تقدیم درخواست و کمک از مقامات قضایی جهت رسیدگی و اعلام پول عادلانه خواهد بود که تا زمان صدور حکم قطعی، سهم شارژ ماهانه باید پرداخت شود، مگر این که دادگاه صالح، ترتیب رسیدگی را ضروری بداند.
در صورتی که مالکین از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک خودداری کنند، از طرف مدیر یا هیات مدیران به وسیله اظهارنامه که در قالب اوراق چاپی است، مبلغ بدهی با صورت ریز آن تنظیم و مطالبه می‌شود تا هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیات مدیره بتواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آبگرم، برق، گاز و... به او خودداری کنند، در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده، همچنان اقدام به تسویه حساب نکند، اداره ثبت محل آپارتمان‌ها به تقاضای مدیر یا مدیران برای دریافت پول، طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجراییه صادر خواهد کرد. (به نظر می‌رسد مدیر یا مدیران، اختیاری در مورد قطع آب سرد واحد مختلف نداشته باشند)
عملیات اجرایی، مطابق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و همان‌طور که می‌دانیم صدور اجراییه از طرف اداره ثبت در همه موارد، به موجب سند رسمی به عمل می‌آید و اما این از موارد نادری است که در قبال سند عادی نیز اجراییه صادر می‌شود.
محروم کردن آپارتمان متخلف از هرگونه امکانات
سۆال اساسی این است كه اگر ساکنان آپارتمانی به بهانه‌های مختلف، از جمله مسافرت، از پرداخت هزینه‌های آب، برق، گاز و نظافت یا برف‌روبی پشت‌بام خودداری کنند، در این صورت آیا مدیر ساختمان می‌تواند واحد متخلف را از دریافت هرگونه امکانات محروم کند؟
گاهی ملاحظه می‌شود به دلیل تفکیک نشدن خدمات شهری در ساختمان‌ها از قبیل گاز و برق و... یا نبودن فلکه جداگانه آب گرم برای واحدهای ساختمان یا مشکلاتی از این قبیل، مدیران قادر به قطع آن‌ها در مورد آپارتمان متخلف نیستند.
در این صورت چاره‌ای جز مراجعه به دستگاه قضایی وجود ندارد، بنابراین در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مۆثر نباشد، مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند و شوراهای حل اختلاف یا دادگاه‌ها موظفند این‌گونه شکایات را (که معمولاً در اوراق چاپی دادخواست تنظیم می‌شود) خارج از نوبت رسیدگی کنند و می‌توانند مالک آپارتمان متخلف را تا دو برابر پول بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند، به عنوان مثال، اگر میزان بدهی واحد متخلف 2 میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف می‌تواند علاوه بر آن، وی را به پرداخت 2 میلیون تومان دیگر نیز محکوم کند که روی هم، 4 میلیون تومان می‌شود.
دریافت پول‌های غیرواقعی از طرف مدیر ساختمان
گاهی دیده می‌شود مدیران ساختمان، پول‌های غیرواقعی و خارج از حد متعارف جامعه را در قالب شارژ ماهانه از ساکنان آپارتمان‌ها دریافت می‌کنند، در این صورت تکلیف چیست؟
اگر مالکان هر کدام از واحدها در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشند، می‌توانند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی به موضوع را داشته باشند، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، فرد معترض می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه و تقاضای تعیین عادلانه سهم شارژ ملک خویش را بکند.
مشکل مهم دیگر که معمولاً در ساختمان‌ها به چشم می‌خورد، رعایت نکردن حقوق دیگران در قسمت‌های مشترک است، به طوری که گذاشتن کفش، میز و صندلی یا هر نوع اشیای دیگر در بیرون از در آپارتمان و در معرض دید همسایگان یا در قسمت‌های مشترک که تنها راه عبور باشد، ممنوع بوده و در همه این موارد، مدیران یا همسایگان می‌توانند اعتراض کنند و شکایت کیفری یا حقوقی را بسته به نوع تخلف، علیه مالک متخلف مطرح نمایند و او را مجبور به رفع مزاحمت کنند.
نکته آخر درباره نگهداری از حیوانات خانگی است که گاهی مشکلاتی را برای ساکنان آپارتمان‌ها فراهم می‌کند. نگهداری هرگونه از حیوانات مانند طوطی و سگ در داخل آپارتمان باعث ایجاد آلودگی بهداشتی یا صوتی یا ترس برای همسایه‌ها می‌شود، خصوصاً در مورد نگهداری سگ، هر یک از مدیران یا ساکنان با طرح شکایت کیفری می‌توانند مالک مزاحم را مجبور به اطاعت از قوانین و رعایت امنیت و آرامش همسایگان کنند تا حیوانات مزاحم را از ساختمان بیرون ببرند.
باشگاه خبرنگاران
علی ادراکی، کارشناس حقوقی
