یک ملک و دو مالک
بخش حقوقی- قبل از اینكه در خصوص اسناد مالكیت معارض و مقررات لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض مصوب 1333 توضیح داده شود ضرورت دارد بعرض برسانم كه به موجب ماده 6 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال 1310 برای رسیدگی به اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك كشور در مقر هر دادگاه استان هیاتی بنام هیات نظارت مركب از رییس ثبت استان و یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشكیل می شود كه این هیات به كلیه اختلافات واشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می كند. برای این هیات یك عضو علی البدل از بین قضات دادگستری یا كارمندان ثبت مركز استان از طرف قوه قضاییه تعیین خواهد شد. ماده 25 قانون ثبت حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت را در 8 بند تعیین كرده است كه بندهای 2 و 4 و 5 و 6 آن در این مورد در خور توجه است:
بند 2- هر گاه هیات نظارت تشخیص دهد كه در جریان مقدماتی ثبت املاك اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی كه اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تكمیل یا اصلاح می گردد.
بند4-اشتباهاتی كه قبل از ثبت ملك در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتی كه پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق كسی خلل نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید و در صورتی كه اصلاح مزبور خللی به حق كسی برساند به شخص ذینفع اخطار می كند كه می تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه را اصلاح آن را پس از تعیین تكلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد كرد.
بند 5- رسیدگی به تعارض در اسناد مالكیت كلاً یا بعضاً خواه نسبت باصل ملك – خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.
بند6- رسیدگی و رفع اشتباهی كه در عملیات تفكیكی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت در دفتر املاك شود با هیات نظارت است. مشروط بر اینكه رفع اشتباه مزبور خللی به حق كسی نرساند.
ماده 2 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالكیت معارض مقرر داشته است كه در كلیه مواردیكه هیات نظارت طبق بند 2 ماه 25 اصلاحی سال 1317 قانون ثبت یا به موجب این قانون به اشتباهات رسیدگی می نماید می تواند با تعیین فهرستی از نوع اشتباهات كه به نظر هیات موثر یا غیر موثر تشخیص گردیده دستور رفع اشتباه و اصلاح ثبت ملك یا اجراء شقوق 5 و 6 و 7 ماه 25 اصلاحی قانون ثبت را به روسای ثبتی كه مقتضی بداند بدهد و بند 7 ماه 25 مقرر داشته كه هر گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن با مقررات اشكال یا اشتباهی پیش آمد رفع اشتباه و اشكال و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.
و بالاخره ماده 3 لایحه قانونی مذكور در مورد اسناد مالكیت معارض كلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود وحقوق ارتفاقی ترتیبی را مقرر داشته است كه سند موخر الصدور را معارض و سند مقدم را تا زمانی كه به موجب حكم نهائی ابطال نشده است معتبر دانسته است.
ماده 6 لایحه مذكور مقرر می دارد: كسی كه طبق ماده فوق ممنوع از معامله است هر گاه نسبت به ملك مزبور معامله نماید پس از صدور حكم نهائی بر بطلان سند موخرالتاریخ و یا انقضاء مدت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندی كه تاریخاً موخر است به حكم دادگاه به جریمه نقدی معادل یك برابر بهای موردمعامله محكوم خواهد شد ونیز سردفتران اسناد رسمی هم با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالكیت معارض اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال از شغل سردفتری محكوم خواهند شد. ماده 7 قانون ثبت مقرر می دارد: (كارمندان اداره ثبت كه عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالكیت معارض یا معاملات متعدد می شود در دادگاه اداری مورد تعقیب و انفصال موقت كه كمتر از دو سال نخواهد بود و یا انفصال ابد به تناسب موضوع محكوم می شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد شد).
در تعریف سند مالکیت معارض درترمینولوژی حقوق آمده است:"سندمالکیتی که نسبت به کل یابعض محدوده سندمالکیت دیگر(که قبلاصادرشده) تاریخا" موخر برثبت اولیه دردفتراملاک به ثبت رسیده باشد سندمالکیت معارض است..."
نظربه اینکه سنداول،عادی بوده وتاب معارضه باسنددوم(رسمی)راندارد،بنابراین سنددوم(رسمی)معتبروسنداول(عادی)فاقداعتباروعمل مالک کلاهبرداری وشاکی پرونده منتقل الیه باسندعادی است.
قسمت اخیر بند 2 ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض با اصلاحات و الحاقات بعدی مصوب سال 1333 چنین مقرر می دارد: ( ... در صورتی كه هیات نظارت یا شورایعالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز می داند ثبت محل كتباً به دارنده سند مالكیت معارض و ثبت موخر ابلاغ می نماید.) چنانچه دارنده سند مالكیت معارض با اخطاریكه طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالكیت هم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالح در مدت مزبور تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالكیت معارض را نسبت به مورد تعارض (بسیار مهم است توجه شود كه كل سند باطل نمی شود بلكه مورد تعارض باطل می شود) در ستون ملاحظات قیمت ملك قید و مراتب را به اداره ثبت مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد كرد. چون تعارض سند مالكیت مطابق تعریف ماده مرقوم (ماده 3) ممكن است نسبت به كل ملك یا بعض آن باشد (كل عرصه پلاك یا قسمتی از آن – كل حد شمالی یا جنوبی یا شرقی یا غربی یا جزئی از این حدود مثلاً 5 متر از طول شمالی با سند مجاور منطبق و همخوانی نداشته باشد و یا در مورد حقوق ارتفاقی در سند مقدم حق ارتفاقی برای ملك مجاور (مثل حق عبور یا حق مجری) ذكر نشده باشد ولی در سند ملك مجاور (مجاور شمالی جنوبی شرقی یا غربی) بوجود حق ارتفاق در ملك دارنده سند مقدم تصریح شده باشد. بدیهی است سند موخر در موارد تعارض جزئی و یا تعارض در حد و یا حقوق ارتفاق در همان مورد تعارض ابطال خواهد شد یعنی حد سند معارض باطل و با سند مقدم منطبق می گردد و یا حقوق ارتفاقی مندرج در آن حذف می شود.
چون بحث تعارض اسناد مالكیت ثبتی وتشخیص وجود تعارض از جمله مسائل دقیق ثبتی است و دعاوی حقوقی و كیفری مربوط به اسناد معارض از پیچیده ترین نوع دعاوی می تواند باشد در این جلسه ضمن توضیحات تكمیلی نمونه عینی و مسبوق به سابقه 50 ساله یك پرونده ثبتی مربوط به اسناد معارض را تشریح و تحلیل خواهیم كرد:
1-گفتیم كه تعارض دو سند مالكیت تشخیص آن با هیات نظارت مستقر در مركز هر استانی است می تواند نسبت به كل ملك یا جزء ملك (اعم از حدود یا حقوق ارتفاقی یا اصل ملك) باشد و توضیح داده شد كه سند ثبت موخر بر سند معارض است وطبق مقررات قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض مالك سند موخر ظرف مهلت دو ماه حق مراجعه به دادگاه را دارد و به او اخطار می شود و اجازه انجام معامله را ندارد و مراتب به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط كتباً ابلاغ می شود.
2-در تكمیل توضیحات قبلی یادآور می شویم كه دفاتر اسناد رسمی مطابق ماده 2 قانون ثبت اسناد و املاك مانند مدیران و نمایندگان ثبت هر منطقه جز در محل ماموریت خود نمی توانند انجام وظیفه نمایند واقدامات آنها در خارج از آن اثر قانونی ندارد (نظر غالب این است كه سر دفتر تهران نمی تواند معاملات شهر دیگر را در دفاتر خود در آن شهر ثبت كند ولی اگر به دفتر خانه ای در تهران آمدند منعی ندارد) بنابراین معاملات مربوط به املاك تهران اگر در شهر دیگری انجام شود این امر هم تخلف سردفتر را نشان می دهد وهم می تواند از جمله مواردی باشد كه ذینفع از طریق دادگاه بطلان ثبت معامله را خواستار شود. به علاوه قرینه ای است بر اینكه معامل و متعامل برای فرار از حقیقتی كه می تواند منع معامله سند معارض باشد به دفترخانه شهر دیگری مراجعه كرده اند.
3-مساله دیگری این است كه آیا منظور از اینكه در ماده 5 لایحه قانونی اسناد معارض قانونگزار برای دارنده سند مالكیت معراض انجام معامله را ممنوع كرده است معامله با سند رسمی و در دفترخانه می باشد. به اعتقاد اینجانب ممنوعیت كلی است و اعم از رسمی عادی می باشد ( باستثناء صلح حقوق متصوره با ذكر معارض بودن سند).
4-مساله دیگر این است كه در تعارض نسبت به دو حد یا حقوق ارتفاقی و یا تعارض جزئی ابطال سند موخر در همان حد تعارض صورت می گیرد و نه كل سند و كل پلاك (مثلاً اگر دوملك در حد شرقی و غربی خود معارض باشند حدی كه قبلاً با تنظیم صورتجلسه تحدید حدود ثبت شده است حد معتبر بوده و حد ملك مجاور ( مثلاً غربی) باید از آن متابعت نماید) و در رفع تعارض از جهت قضائی دادگه در همین خصوص دستور ابطال و اصلاح را صادر خواهد كرد.
5-مساله دیگر این است كه علیرغم ممنوعیت معامله دارنده سند معارض قانونگزار در ماده 6 لایحه قانونی مربوط به اسناد مالكیت معارض را در فرض صدور حكم نهائی بر بطلان سند او (به نحوی كه در بالا توضیح داده شد) یا در فرض عدم مراجعه متعاقب اخطاریه اداره ثبت ظرف دو ماه جریمه نقدی معادل یك برابر بهای معامله تعیین كرده است كه با شكایت شاكی دادگاه مبادرت به صدور حكم خواهد كرد و از مفاد این ماده این طور استنباط می شود كه تا حكم بر بطلان صادر شود می توان فی نفسه معامله را باطل تلقی كرد. ( منظور این است كه بطلان سند لا محاله متضمن بطلان معاملان هم خواهد بود)
6- برای سردفتری كه علیرضغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت نموده در قسمت اخیر ماده 6 انفصال دائم از شغل سردفتری پیش بینی شده كه تخلف اداری است.
7-و نیز برای كارمندان ادارات ثبت كه عمل مخالف مقررات آن موجب صدور سند مالكیت معارض یا معاملات متعدد شود مجازات اداری انفصال موقت كهكمتر از دو سال نخوهد بود و یا انفصال ابد به تناسب مورد پیش بینی شده است.
8-و بالاخره آخرین بحث این است كه این مجازات اداری مانع از این امر نیست كه اگر معلوم شود اقدامات مامورین و یا سردفتر علاوه بر مخالفت با مقررات مقرون به سوءنیت و تبانی با دارنده سند معارض بوده باشد نتوان مساله را از جهت كیفری نیز در مراجع قضایی مورد تعقیب قرار داد. ضمناً قانونگزار این نوع تخلفات را مشمول مرور زمان اداری نمی داند.
منابع:
مجموعه محشی از قانون ثبت اسناد و املاک
سایت کانون وکلای دادگستری مرکز
جزوه آقای زمانی
سایت حقوقدانان
ترمینولوژی حقوق
فرآوری/گروه جامعه و ارتباطات
تنظیم :ندا پاک نهاد
