تاثیرات وام 80 میلیون تومانی بر مسکن

نوسانات شدید و افت ‌و خیزهای کم‌ دامنه اما مکرر در قیمت اوراق مسکن، آخرین قیمت آن در آخرین روز کاری بازار در هفته گذشته را در حد 91 هزار تومان قرار داده است. برای دریافت 45 میلیون تومان تسهیلات خرید وام مسکن در فرابورس، چنانچه قیمت اوراق همین حد باشد، باید 90 فقره اوراق با مجموع قیمت 8 میلیون و 190 هزار تومان از دارندگان اوراق تهیه کرد. این در حالی است که درست در تابستان سال گذشته هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن حدود 43 هزار تومان قیمت داشت.

نوسانات شدید در این بازار به کنار اما آشفتگی های چندین ماهه بازار معاملات وام خرید باعث شده است که تورم 125 درصدی اوراق مسکن در دو هفته گذشته باز هم تشدید شود. طبق تحقیقات انجام شده در فرابورس دلیل تورم 125 درصدی در قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن علاوه بر حجیم شدن تقاضای مصرفی برای اخذ وام مسکن عواملی همچون، کمبود عرضه اوراق منتشر شده توسط بانک‌مسکن، ارزنده بودن وام کنونی خرید مسکن به لحاظ نرخ سود و همچنین خبرهای مربوط به تلاش دولت برای افزایش سقف وام خرید مسکن دخیل بوده اند. این در حالی است که در این آشفته بازار علیرضا توکلی، رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس عنوان کرده است که از اول مرداد ماه جاری نرخ سود از 15 درصد به 16 درصد افزایش یافته است.

همچنین وی سقف تسهیلات مسکن در قالب فروش اقساطی مسکن، برای اشخاص عادی را 350 میلیون ریال، زوج هایی که تاریخ ثبت عقد شان از 17 دی ماه 92 بوده 500 میلیون ریال و برای تسهیلات جعاله تعمیر و تکمیل مسکن 100 میلیون ریال را اعلام کرده است.

اگر چه نرخ سود اوراق تسهیلات خرید مسکن از 15 درصد به 16 درصد افزایش پیدا کرده است اما این قیمت همچنان در مقایسه با نرخ سود تسهیلاتی که سایر بانک‌ها برای خرید مسکن پرداخت می‌کنند به مراتب کمتر است ضمن اینکه طول دوره بازپرداخت وام خرید بانک ‌مسکن نیز طولانی‌تر از سایر تسهیلات بانک‌ها است.

علاوه بر نوسانات و افزایش نرخ سود در این بازار یکی از مشکلات دیگری که وجود دارد این موضوع است که در حال حاضر حجم عرضه‌ای که از طرف بانک مسکن با انتشار اوراق تسهیلات، شکل می‌گیرد تقریبا ثابت است و ماهانه حدود 400 میلیارد تومان برآورد شده است اما نیازی که از طرف تقاضا برای خرید اوراق وجود دارد ماهانه 600 میلیارد تومان است که فاصله بزرگی بین عرضه و تقاضای وام به وجود آورده است و همین امر می تواند یکی از عوامل افزایش قیمت اوراق در بازار باشد.

رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در خصوص حل این مشکل و با تاکید براینکه بانک مسکن سمت عرضه را نمی‌تواند خیلی افزایش دهد، گفته است: میزان اوراقی که در ماه منتشر می‌شود وابسته است به منابع سپرده‌گذاران و هر چقدر میزان سپرده‌گذاری‌ها در بانک افزایش یابد به همان نسبت امکان افزایش تیراژ اوراق نیز وجود خواهد داشت.

حال اگر نرخ سود وام خرید مسکن بانک‌ مسکن افزایش پیدا کند و شیب منفی تورم که از سال گذشته آغاز شده بود و باعث شده نرخ تورم سالانه از 40 درصد به 25 درصد در حال حاضر برسد باز هم تداوم پیدا کند، در این صورت ارزندگی کاذب اوراق از بین خواهد رفت و همین امر باعث کاهش قیمت آن خواهد شد.

توکلی در این خصوص به متقاضیان مصرفی اوراق مسکن توصیه کرده است که با توجه به رکود مسکن و مطرح نبودن احتمال افزایش قیمت مسکن، بهتر است برای خرید اوراق دست نگه دارند، چراکه برنامه‌های پیش‌رو برای تعدیل قیمت اوراق تا قبل از پایان تابستان، اثر خود را می‌گذارد، هر چند کاهش قیمت به سرعت اتفاق نخواهد افتاد.

در حال حاضر بازار به انتظار تعیین تکلیف نهایی از وام های 80 میلیون تومانی نشسته است. قدرت خرید این نوع وام ها در تهران تنها 16 متر آپارتمان نوساز است. قدرت خرید وام های کنونی بانک مسکن نیز تنها 7.5 متر آپارتمان در تهران و شهرهای بزرگ کشور است. برهمین اساس پیش بینی می شود حتی پرداخت وام های 80 میلیون تومانی مسکن نیز تحول قابل توجهی در بازار ایجاد نکند.

سفته بازی در اوراق حق تقدم وام مسکن صفر شد

با شروع سیاست‌های فرابورس در خصوص ممنوعیت‌های 60 روزه معاملات اوراق تسهیلات مسکن، سفته بازی در تیر ماه به صفر درصد رسید.

تصمیمات جلسه سازمان بورس، فرابورس و بانک مسکن، دو راهکار جدید را در خصوص حق تقدم اوراق تسهیلات مسکن ارائه کرد.

علیرضا توکلی، رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در خصوص این جلسه اظهار داشت: دو راهکار برای ایجاد تعادل در بازار اوراق تسهیلات مسکن در این نشست ارائه شد که یکی از این راهکارها افزایش حجم عرضه اوراق و دیگری سپرده‌گذاری صندوق‌ها در بانک مسکن بود.بنا بر تصمیمات این جلسه، سازمان بورس و اوراق بهادار صندوق‌ها را موظف خواهد کرد که علاوه بر سپرده گذاری در سپرده‌های معمولی، در بانک مسکن نیز سرمایه‌گذاری کرده و این اوراق را خریداری کنند.

رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در خصوص مدت زمان تأثیر این تصمیمات گفت: قطعا این موضوع زمان‌بر است، به همین دلیل امیدواریم در یک یا دو ماه آینده، نتایج این تصمیمات در بازار ظاهر و قیمت اوراق تسهیلات مسکن تغییر کند.

توکلی درباره دلایل افزایش قیمت اوراق تسهیلات بانک مسکن در ماه‌های اخیر افزود: جو روانی ایجاد شده در بازار، قیمت این اوراق را افزایش داد اما رشد قیمت تا مرز 100 هزار تومان به دلیل شایعات بی‌اساس در بازار بود.

وی در خصوص شایعه منتشر شده در بازار در خصوص اوراق تسهیلات مسکن ابراز داشت: عده‌ای به اشتباه تصور می‌کردند که وام مسکن از 45 به 80 میلیون تومان افزایش خواهد یافت و افزایش قیمت، مشمول اوراق تسهیلات مسکن فرابورس نیز می‌شود در حالی که این بحث مربوط به صندوق‌های پس انداز خرید مسکن بوده و هیچ تأثیری بر اوراق تسهیلات مسکن ندارد.

توکلی در خصوص میزان اوراق اعطایی برای خرید مسکن از سوی بانک مسکن گفت: به نظر می‌رسد، این اوراق حداقل تا یک سال آینده از 45 میلیون تومان تجاوز نکند.

وی در مورد آمار شاخص معاملات مازاد در فرابورس تصریح کرد: آمار جدید سپرده‌گذاری در خصوص شاخص معاملات مازاد فرابورس، نشان می‌دهد هر معامله‌ای که در بازار این اوراق صورت می‌گیرد، منجر به تسهیلات می‌شود به این ترتیب وقتی حجم معاملات از یک واحد بیشتر می‌شود، معلوم می‌شود سفته‌بازی صورت گرفته چون به اخذ تسهیلات منجر نشده است.

وی ادامه داد: این شاخص در سنوات گذشته 3 تا 5 درصد بوده اما از دی ماه گذشته که تسهیلات افزایش یافت این شاخص 15 درصد رشد را نشان داد و نشان از وجود سفته بازی در این اوراق بود.

توکلی افزود: اما در اسفند ماه این شاخص کاهش پیدا کرد و در خرداد ماه به 3 درصد رسید در حالی که در تیر ماه این شاخص به صفر رسید به این معنا که در تیرماه با شروع سیاست‌های فرابورس در خصوص ممنوعیت‌های 60 روزه معاملات این اوراق، سفته بازی در این ماه به صفر درصد رسید.

رئیس اداره ابزارهای نوین‌ مالی فرابورس درباره ارزنده بودن وام کنونی خرید مسکن به لحاظ نرخ سود اعلام کرد: اصلی‌ترین بحث «ارزنده بودن اوراق تسهیلات مسکن» است که وام را با نرخ 16درصد در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد و توجیه اقتصادی این تسهیلات را در مقایسه با تسهیلاتی که سایر بانک‌ها با نرخ‌های بیش از 21درصد پرداخت می‌کنند، بالا برده است.

این مدیر فرابورس با بیان اینکه اوراق حق‌تقدم تسهیلات خرید مسکن، امکان تامین مالی با نرخ پایین‌ را برای متقاضیان فراهم می‌کند، تصریح کرد: پیش‌تر نرخ سود اوراق بانک‌مسکن معادل 15درصد بود اما یک درصد در حال حاضر به آن افزوده شده است.

وی به صورت کلی افزایش قیمت این اوراق را تنها اشتباه برخی سهامداران و سرمایه‌گذاران مبنی بر افزایش میزان وام بانک مسکن ارزیابی کرد و گفت: این افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن تنها به دلیل سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی مبنی بر افزایش مبالغ وام دهی بوده است و برخی از فعالان بازار به اشتباه فکر کردند، مشمول بانک مسکن هم خواهد شد.

منابع : خبرآنلاین، ایسنا و عصر بانک

مطالب مرتبط:

آغاز فصل تازه مسکن با کاهش قیمت‌ها+مقایسه قیمت‌ها در تهران

مسکن همچنان راکد و گران می شود

افزایش نرخ سود و بازار مسکن