• مشکی
  • سفید
  • سبز
  • آبی
  • قرمز
  • نارنجی
  • بنفش
  • طلایی
  • تعداد بازديد :
  • 3362
  • دوشنبه 1388/7/13
  • تاريخ :

سقفی نه برای همیشه
خانه

هر سال فصل‌های  بهار و تابستان، به ویژه ماه‌های خرداد تا شهریور مصادف با تغییر یا تمدید اجاره منازل مسكونی است.

اجاره نشینی بیشتر اهالی تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ كشورمان را چه  به‌عنوان مالك و چه به عنوان مستاجر به نوعی درگیر كرده است. آگاهی از حقوق طرفین و قوانین مقررات می‌تواند به مقدار قابل ملاحظه‌ای از این درگیری بكاهد.

یكی از قراردادهایی كه اشخاص در جامعه تنظیم می‌كنند قرارداد اجاره است كه قوانین مربوط به آن هر از چندگاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده كه در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می‌پردازیم. اما قبل از  این در یادداشتهایی که گذشت( دعوای موجر و مستاجر ممنوع!) در رابطه با تعریف قانونی اجاره و بعضی كلمات حقوقی آن به زبان ساده  صحبت کرده اید اکنون قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 به تعریف اجاره می پردازیم.

در یادداشتهای قبل اجاره را اینگونه تعریف کردیم :

تعریف اجاره:اجاره عقدی است كه برابر آن اجاره‌كننده مالك منافع عین مال موضوع اجاره‌ می‌شود اجاره ممكن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنكه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده كند و آن را برای مدتی اجاره نماید.

مستأجر: اجاره ‌كننده

مؤجر: اجاره دهند

عین مستأجر: مورد اجاره

مال‌الاجاره: اجاره بها

اجرت‌المثل: اجرت و بهائی كه برای یك كالا یا خدمات بر مبنای قیمت كالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود بدون آنكه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی كرده باشند. اجرت‌المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می‌گیرد.

مستأجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت كند و در مقابل از موجر رسید دریافت كند

در این یادداشت می خواهیم شما را با نکات مهمی در رابطه با عقد اجاره آشنا کنیم :

20  نکته مهم

*در اجاره مسكن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها یكسال تعیین می‌گردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد كه بین موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتدای مدت ذكر نگردد زمان انعقاد قرارداد ، شروع عقد اجاره خواهد بود.

*لازم نیست كه موجر مالك عین مستأجره باشد ولی باید مالك منافع عین مستأجر شناخته شود. پس اگر الف خانه‌ای را از دیگری اجاره كرد چون مالك منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنكه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

*اگر بعد از قرارداد معلوم شود كه عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب كند به نحوی كه به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.

*موجر نمی‌تواند درمدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد كه با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد كه تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع از تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می‌تواند از حق فسخ استفاده كند.(در یادداشت شما مالکید یا مستاجر؟ مفصلا توضیح داده شد)

*تعمیرات و كلیه مخارجی كه در مورد اجاره برای امكان بهره‌برداری از آن لازم است برعهده مالك می‌باشد، مگر آنكه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی كه برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالك می‌باشد مانند نصب آبگرمكن یا شوفاژ و...

*اگر مستأجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری كند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می‌آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

*مستأجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت كند و در مقابل از موجر رسید دریافت كند.

*اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی كه در اجاره‌ آمده استفاده كند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده كه این مكان برای استفاده مسكونی به اجاره داده می‌شود ولی مستأجر از آن استفاده تجاری كند.

*عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می‌شود و اگر بعداز پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد باید به موجب اجاره‌بهایی كه معادل اجاره‌بهاء مكانی شبیه آن مكان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نكند.

*عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالك منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود.

*اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر آنكه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط كرده باشد.

*اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی دهد حق مطالبه آن را از موجر ندارد.

عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نخواهد شد

* اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی كه اجاره كرده ساخت و ساز كند یا درختی بكارد موجر حق دارد كه آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستأجر خواهد بود.

*تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممكن است معمولاً اشخاص بصورت عادی در آژانس‌های مسكن مبادرت به تنظیم قرارداد می‌كنند. باید توجه داشت كه اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً  دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء كنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند. ثانیاً صرف تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی‌شدن آن نمی‌شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.

*قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم كند باید توجه داشت شخصی كه خود را به عنوان نماینده معرفی می‌كند،‌دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وكیل همسرش به عنوان موجر معرفی می‌كند باید وكالت‌نامه رسمی مبنی بر وكالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.

*پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مود اجاره امتناع كند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نكات زیر رعایت شود.

 درخواست برای تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر و مشخصات عین مستأجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و كپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و كپی برابر اصل شده سند مالكیت ملك.

- ابطال تمبر به مبلغ 5000 ریال به درخواست نامه تخلیه.

نمونه درخواست

احتراماً اینجانب.........................فرزند. .......... ...مقیم...........یك باب منزل مسكونی را واقع در خیابان................به پلاك ثبتی...... به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ.........به آقای ..... فرزند..... از تاریخ.......لغایت........به اجاره دادم. اكنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستأجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دارم. كپی مصدق سند مالكیت و سند اجاره پیوست می‌باشد.

*رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی كه به درخواست رسیدگی می‌كنند با احراز مالكیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد كرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مكلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام كند.

اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی دهد حق مطالبه آن را از موجر ندارد.

*اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و... از مستأجر دریافت كرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موكول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر خواهد بود.

*اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه‌ای كه قرارداد اجاره را تنظیم كرده به عمل می‌آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاك محل می‌فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشكیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می‌كند و مأمور اجرا نیز مكلف است ظرف 48 ساعت ا جرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

*اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و ... باشد نمی‌تواند رأساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای كه نزد اوست اقدام كند بلكه می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرای دستور تخلیه ارایه كند. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستأجر به همان میزان خودداری خواهد کرد و پس از صدور رأی دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر می‌نماید.

ندا پاکنهاد/ وکیل پایه یک دادگستری

گروه جامعه و سیاست

دعوای موجر و مستاجر ممنوع!

دعوای موجر و مستاجر ممنوع!

: اختلافات ميان موجرين و مستاجرين موجب شده است تا دعاوي بسياري در محاكم دادگستري مطرح شود.
وقتی آپارتمان مدیر ندارد

وقتی آپارتمان مدیر ندارد

اگر آپارتمان شما مدیریت نداشته باشد ......
UserName