سال‌های دور از خانه
بازار مسكن از سال گذشته ملتهب است و هرچه می‌گذرد، ملتهب‌تر هم می‌شود.
التهاب یعنی تب؛ یعنی اینكه ندانی چه حالی داری و هیچ‌چیز هم آرامت نكند ؛ درست مانند كودكی خردسال كه تبی شدید آزارش می‌دهد، عرق می‌ریزد و هیچ‌چیز جز مُسكن‌ها و تب‌بُرهای موقتی نمیتواند كمكی به او بكند.
وضعیت بازار مسكن هم درست مانند وضعیت آن كودك تب‌دار و بیمار، نگران‌كننده و هول‌آور است. كسی نمیتواند به درستی و به روشنی پیش‌بینی كند كه در آینده چه اتفاقی برایش می‌افتد. از سوی دیگر، دارویی هم برای رفع این التهاب در دسترس نیست جز مُسكن‌هایی كه خود بر این التهاب می‌افزایند.
سیاست‌های غلط دولتی و سوءاستفاده واسطه‌های مسكن، قیمت مسكن را دیوانه‌وار بالا برده است. طبق آخرین آمارهای رسمی اعلام شده از سوی وزارت مسكن و شهرسازی، در حال حاضر در كشور 70میلیون و 450هزار نفری ما، نزدیك به 3/17میلیون خانوار حضور دارند كه برای همه آنها 5/15میلیون واحد مسكونی در كشور موجود است. این یعنی تعداد واحدهای مسكونی موجود، حدود 10درصد كمتر از تعداد خانوارهاست؛ آمار 5/3درصدی رشد تشكیل خانوارها را هم اضافه كنید!
این روزها دغدغه اول همه خانواده‌های ایرانی مسكن است. آنها كه دارند، در فكر بزرگ‌تر كردنش هستند كه مبادا از سود بردن در این آشفته بازار بی‌بهره بمانند و آنها هم كه ندارند و اجاره‌نشین‌اند، لحظه به لحظه از خانه‌دارشدن ناامیدتر می‌شوند و ناچارند به آخرین و به‌روزترین سازهای مالكان خانه‌های استیجاری‌شان برقصند؛ بدتر از همه، وضع زوج‌های جوانی است كه در پی تشكیل زندگی‌اند و هر چه دیرتر می‌جنبند، حتی توانایی اجاره كردن را هم كمتر در خود می‌بینند.
چرا گران شد؟!
تحلیل دقیق و روشنی از اینكه چرا در 15ماه گذشته قیمت زمین و مسكن این‌طور بالا رفته، هنوز در دست نیست. اگر چه بنا به تحلیل‌های اقتصادی كلان باشد، هنوز برای تحلیل زود است چون باید مدتی از این اوضاع بگذرد و خاك‌ها فرو بنشیند تا بشود چیزی دید.
آرامش پیش از توفان
در فاصله تقریبی سال‌های 80 تا 84، تولید واحدهای مسكونی بیشتر از میزان مصرف واقعی (یعنی مصرفی كه برای سرمایه‌گذاری نباشد) بود؛ به این ترتیب، هر كس دنبال خرید خانه بود و پولش هم جور بود، می‌توانست مسكن مورد نظرش را پیدا كند.
علت این جلو افتادن تولید از مصرف، این بود كه تا سال80 بازار مسكن بازاری پررونق و سودده بود و این سرمایه‌گذاران را تشویق به مشاركت در بازار ساخت‌وساز مسكن كرد. سرمایه زیادی وارد این بازار شد و نتیجه آن، تولید فراوان واحدهای مسكونی بود. مثلا همان‌روزها برآورد می‌شد كه دست‌كم 60درصد از واحدهای مسكونی منطقه‌های 1 و 22 تهران خالی است و منتظر فروش؛ جوری كه حتی بعضی انبوه‌سازها ناچار شدند خود مستقیما واحدهای آماده‌‌شان را به مردم اجاره دهند تا پول نقد موردنیازشان را تامین كنند. این‌طوری شد كه ظرف آن 3 سال، قیمت مسكن تقریبا هیچ تغییری نكرد.اما همان ساكن‌ماندن قیمت مسكن باعث شد خیلی از سرمایه‌گذاران دیگر رغبتی به ادامه مشاركت در این بازار نداشته باشند.
سرمایههای خرید می‌آیند
در 2 سال گذشته، اتفاق‌های زیادی در اقتصاد ایران افتاده كه همه آنها، روی بازار مسكن هم مؤثر بوده‌اند. بورس معاملات سهام تهران در دوره‌های مختلف و به دلایل مختلف تضعیف شد و با كاهش سودآوربودن فعالیت در آن هیچ بازاری سودآورتر از بازار مسكن نبود! عموم مردم با سرمایههای چند میلیونی‌شان رفتند سراغ بنگاه‌های معاملات ملكی تا خانه‌ای بخرند و اجاره‌اش بدهند و حالش را ببرند.
سال گذشته سود بانكی به خواست دولت كاهش داده شد. این كار به امید حمایت از تولید صورت گرفت اما عملا باعث شد كسانی كه پول‌هایشان را در بانك خوابانده بودند تا در آسایش از بهره آن روزگار بگذرانند، پول‌هایشان را بردارند. آنها هم سر از بنگاه‌ها درآوردند تا با همان پولشان خانه‌ای بخرند و اجاره بدهند.
كسان دیگری هم بودند كه پول و سرمایه‌شان را در بازار خرید و فروش سیم‌كارت موبایل گذاشته بودند. عده‌ای دیگر هم در بازار ارز و طلا سرمایه‌گذاری كرده بودند كه شوك‌های متعدد و پی‌درپی به این دو بازار ، این بازار را هم بی‌فایده كرد.
این شد كه تنها بازار سودده و تضمین‌شده برای سرمایه‌گذاری، بازار مسكن باقی ماند. بازاری كه رونق گرفت، «معاملات» مسكن بود و نه «ساخت‌وساز».
مصالح گران مساوی است با مسكن گران؟
یكی دیگر از عواملی كه مسئولان تصمیم‌ساز دولت برای شانه‌خالی‌كردن از زیر بار گرانی مسكن همواره به عنوان علت افزایش قیمت از آن نام می‌برند، روند صعودی قیمت مصالح ساختمانی است. افزایش قیمت تیرآهن، سیمان، بتن و آجر كه خانه را با آنها می‌سازند، عواملی‌اند كه برخی كارشناسان مدعی‌اند بر گرانی مسكن بی‌تأثیر نبوده.
این در حالی است كه تولیدكنندگان مصالح ساختمانی نظر دیگری دارند؛ بنا به گفته آنها، قیمت مصالح ساختمانی تنها 30درصد از قیمت یك ساختمان را تعیین می‌كند و به همین خاطر افزایش قیمت‌ها نمیتواند عامل اصلی این گرانی‌ها باشد.
از سوی دیگر تولیدكنندگان مصالح ساختمانی - خصوصا فروشندگان آهن - می‌گویند افزایش قیمت‌ها از آغاز سال گذشته و به دنبال روند صعودی نرخ‌های جهانی آغاز شد؛ پس اگر قیمت مصالح ساختمانی تأثیر مستقیم بر بازار مسكن داشته، این روند صعودی باید از همان زمان تشدید می‌شده است. مخالفان این نظر می‌گویند با افزایش قیمت مصالح، انبوه‌سازهای مسكن قیمت تمام‌شده خود را هنگام خرید روی مسكن می‌كشند و خریدار را ناچار به پرداخت مخارج افزایش پیدا كرده می‌كنند.
شكم هِرم جلو می‌آید
یكی دیگر از اصلی‌ترین عوامل گران‌شدن مسكن در ایران آن است كه تعداد متقاضیان مسكن یكباره افزایش فراوانی داشته است. شكم هرم جمعیتی ایران (همان نمودار عمودی‌ای كه نشان می‌دهد در هر رده سنی چند ایرانی در كشور هستند) در مقطع سال‌های 58 تا 64 جلو آمده و این یعنی متولدین آن مقطع زمانی (یعنی 22ساله‌ها تا 28ساله‌های امروز) به هر جا كه برسند، نابسامانی و مشكلات فراوانی به همراه خواهند داشت.
حالا این نسل در سن ازدواج است. وقتی 2 نفر از 2 خانواده با یكدیگر ازدواج می‌كنند، به خانه‌ای جدید نیاز پیدا می‌كنند كه یا باید بخرندش یا اجاره كنند. در هر دو صورت، یك تقاضا به حجم انبوه تقاضاها اضافه می‌شود؛ تقاضاهایی كه بعضی‌هایشان از سال‌ها پیش در نوبت مانده‌اند.
وزیر مسكن در این‌باره می‌گوید: ساخت سالانه 5/1میلیون واحد مسكونی در كشور می‌تواند نیاز مردم را تا سال91 رفع كند. این‌طور كه برآورد شده، افزایش نیاز به مسكن حداكثر تا سال91 ادامه داشته و بعد از آن سیر نزولی‌اش را آغاز می‌كند.
