قانون پرداخت حق شارژ و هزینه‌های مشترك ساختمان

تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک قبل از هر چیز می تواند به تصمیم اهالی ساختمان موکول شود که می توانند آن را  به هر نحوی تعیین کنند، اما اگر ساکنان روش خاصی را تعیین نکرده اند، سهم هر یک از مالکان  یا بر اساس متراژ واحدها خواهد بود و یا بر اساس نفرات.

فرآوری: فاطمه نوری_ بخش حقوق تبیان

به‌وجود آمدن آپارتمان‌های بلند و روی آوردن سریع و شتابزده مردم به زندگی آپارتمان‌نشینی آنقدر یكدفعه اتفاق افتاد كه همین مردم فرصت نكردند محیط زندگی و شناخت اجتماعی‌شان را نسبت به زندگی مرتفع‌نشینی تغییر دهند.

بگذارید واضح‌تر بگویم، این میهمان ناخوانده به اسم «آپارتمان‌نشینی» كه سبك خاص زندگی را با خود به ارمغان آورد آنقدر صاعقه آسا شكل گرفت كه مردم فرصت نكردند در مورد چند و چون این نوع زندگی خاص و متمدن اطلاعات كسب كنند. نتیجه چنین اتفاقی آن شد كه فرهنگ آپارتمان‌نشینی بین مردم روند كند‌تری نسبت به رشد سكونت در آن داشته باشد كه گاه باعث اختلاف بین ساكنین و مدیران آپارتمان می‌شود. ناگفته نماند این مشكلات همچنان نیز ادامه‌دارد. نكته مهم و تقریباً نادیده گرفته شده در حقوق آپارتمان‌نشینی این است كه همه اعضای ساكن در آپارتمان نمی‌توانند از فضای مشاع یا به اصطلاح عمومی آپارتمان استفاده شخصی كنند.

نكته مهم اینكه اگر خواستید یك واحد آپارتمانی بخرید، بعد از اینكه از سابقه ثبتی ملك، پرداخت عوارض شهری و مالیات توسط مالك قبلی یقین حاصل كردید باید از تسویه حساب مالك قبلی با مدیر ساختمان در مورد هزینه‌های مشترك ساختمان نیز مطمئن شوید.

قسمت‌های مشترک

پیش از بیان موضوع لازم است که به بیان و تشریح قسمت‌های مشترک ساختمان و تفکیک آن از قسمت های اختصاصی پرداخت.قسمت های مشترک ساختمان به قسمت هایی اطلاق می گردد که برای استفاده اختصاصی شخص یا واحدی خاص نباشد، به عبارتی دیگر علاوه بر اینکه این قسمت ها در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است، به طور مستقیم یا غیر مستقیم نیز می تواند مورد استفاده تمام شرکا قرار گیرد.

بنابراین قسمت اختصاصی قسمتی از ساختمان است که برای استفاده انحصاری شخص یا واحد خاصی می باشد، لذا حق استفاده از آن برای دیگران وجود نخواهد داشت.

اما این قسمت های مشترک شامل زمین زیر بنا، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، در ها، پنجره ها، راهرو ها، پله ها، پاگردها، پشت بام، محوطه ساختمان... می باشد.

اما یکی از مهترین هزینه های مشترک ساختمان هزینه های مربوط به قبوض آب، برق، گاز می باشد. این در حالی است که قبض های مشترک آب و گاز در آپارتمان ها همیشه می تواند محل اختلاف و جدل باشد، چه اینکه نحوه احتساب دقیق این هزینه ها غالباً دشوار می باشد.

در برخی آپارتمان ها این هزینه ها را بر اساس تقسیم هزینه بر تعداد ساکنان و افراد و در برخی بر اساس تعداد واحد ها محاسبه می گردد.

این روش ها در حالی اجرا می شود که هر کدام معایب و مزایایی دارا می باشند، به طور مثال در تعیین هزینه ها بر اساس تعداد واحدها ممکن است واحدی یک نفر باشد، بنابراین هزینه ای که می بایست پرداخت نماید عادلانه نخواهد بود. یا اینکه در تعیین هزینه ها بر اساس تعداد نفرات ممکن است نفرات واحدی پنج نفر باشد اما مصرفشان اندازه یک خانواده دو نفری باشد.

قانون می گوید برای پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترک، باید مساحت هر واحد ملاک قرار بگیرد به طوری که اگر مساحت یک واحد در آپارتمان ۲ برابر مساحت سایر واحدهاست مالک یا مستاجر واحد بزرگ تر باید ۲ برابر سهم دیگران، هزینه آب و گاز را بپردازد؛ این مساله در مورد هزینه شارژ ساختمان هم صدق می کند. البته مطابق با قوانین امور املاک و اجاره نیز، علاوه بر مساحت، توافق شرکای ساختمان نیز می تواند ملاک تقسیم بندی هزینه قبوض باشد یعنی آنها  می توانند یا تعداد واحدها یا تعداد استفاده کنندگان را ملاک این تقسیم بندی قرار دهند.

بنابراین توافق اعضای ساختمان در مورد پرداخت قبوض و هزینه شارژ قسمت های مشترک معتبر است اما اگر مالکان چنین توافقی نداشته باشند سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان (مثل مستاجر) از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد (مانند هزینه های سرایداری، نگهبان، متصدی، آسانسور، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک)، به طور مساوی بین مالکان و مستاجران مستقر در ساختمان تقسیم می شود.

این هزینه های مشترک از یک آپارتمان به آپارتمان دیگر نیز متغیر است به طوری که بعضی ساختمان ها تنها قبوض مشترک و هزینه نظافت راه پله ها را دارند، چه اینکه انشعاب های مجزا از هم دارند و بعضی آپارتمان ها هزینه هایی چون هزینه های چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنترل ها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، آسانسور، چاه های فاضلاب، گذرگاه های شوت زباله، زنگ اخبار و شیرهای آتش نشانی دارند.

اما امکانات مشترک یک ساختمان هر اندازه که باشد تفاوتی در نحوه پرداخت و لزوم آن ندارد بلکه فقط باید از قبل وظیفه مالکان، مستاجران و مدیر ساختمان معین شده باشد.

حال اگر در قرارداد اجاره، پرداخت هزینه های مشترک بر عهده مالک قرار گرفته باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستاجر می تواند از محل اجاره بها هزینه ها را بپردازد و اگر در قرارداد این هزینه ها بر عهده مستاجر باشد، مدیر ساختمان از او مطالبه می کند و در صورت خودداری به مالک اصلی رجوع می کند، که اصولاً پرداخت این هزینه ها بر عهده مستاجر می باشد.

طبق ماده 12 قانون تملك آپارتمان‌ها قانونگذار دفاتر اسناد رسمی را موظف كرده است در هنگام تنظیم هر سند انتقال، اجاره، رهن و صلح گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های شارژ را كه به تأیید مدیر ساختمان رسیده از مالك مطالبه نماید. در بسیاری موارد مشكل پرداخت هزینه شارژ به این دلیل است كه مالك یا مستأجر با استناد به حضور نداشتن یا اقامت نكردن در واحد از پرداخت هزینه‌های شارژ سر باز می‌زند. در قانون برای چنین مشكلاتی راهكار قضایی درنظر گرفته شده است، حق شارژ و هزینه تعمیرات ساختمان به بودن یا نبودن افراد در خانه یا حتی به كم یا زیاد مصرف كردن انرژی ربطی ندارد. هیچ كس هم نمی‌تواند با مصوبه مجمع عمومی ساختمان یا اكثریت ساكنین مجتمع مسكونی مخالفت كرده و از پرداخت شارژ امتناع كند.

اگر ساكن واحد مسكونی (مستأجر یا مالك) از پرداخت شارژ و هزینه‌های مشترك ساختمان خودداری كرد ابتدا هیئت مدیره ساختمان موظف است به صورت كتبی به خاطی درباره عدم پرداخت هزینه شارژ تذكر دهد. در صورت پرداخت نشدن مجدد حق شارژ، هیئت مدیره ساختمان می‌تواند با مراجعه به نزدیك‌ترین مجتمع قضایی محل سكونت اظهار‌نامه‌ای برای شخص خاطی ارسال كند و به او فرصت 10 روزه برای تسویه حساب با مدیر ساختمان بدهد.

در این زمینه قانونگذار این اطمینان را می‌دهد كه اگر برای بار دوم همین فرد از دادن شارژ امتناع كرد، مدیران ساختمان می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت محل و به استناد اظهار نامه درخواست اجرائیه كنند. اگر در این مرحله هم شخص خاطی توجهی به اجرائیه ثبت نكرد مدیران ساختمان می‌توانند به استناد تبصره یك ماده 10 به دادگاه حقوقی قانون مراجعه و شكایتی علیه مالك یا مستأجر تسلیم دادگاه كنند.

منابع: میزان
روزنامه جوان
قانون تملک آپارتمان ها