همیشه سعی کنید که در قرارداد خود ابهاماتی که دردسرساز می شود را برطرف کنید

تشخیص ودیعه از سرقفلی

خواهان (صاحب ملک)؛ «دعوای تخلیه ید از عین مستاجره» به طرفیت خوانده (مستأجر) طرح کرده است تا او را از ملکی که اجاره داده است خارج کند. وی به دادگاه اعلام می کند: «طبق اجاره نامه عادی مورخ 30/2/83 یک باب مغازه برای مدت دو سال به خوانده اجاره داده ام و اجاره بهای آن ماهانه- بوده و مبلغ- ریال نیز به عنوان قرض الحسنه از خوانده دریافت کرده ام. حال با توجه به پایان مدت اجاره تقاضای تخلیه دارم.»

خوانده (مستأجر) در مقام دفاع می گوید: «اولاً مبلغ مورد اشاره بابت سرقفلی بوده نه قرض الحسنه. اگرچه هیچ جا در اجاره نامه از آن به عنوان سرقفلی یاد نشده است ولی در عالم واقع بابت سرقفلی به خواهان پرداخت شده است. ثانیاً قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 تنظیم نشده است زیرا قصد نداشیتم این قانون بر روابط ما حاکم باشد. بنابراین صدور حکم تخلیه فاقد وجاهت خواهد بود و ...»

تأیید نظر خوانده توسط دادگاه

دادگاه در حکم خود، خواهان را محکوم می کند و نظر خوانده در خصوص سرقفلی را می پذیرد. دادگاه می گوید: مطابق ماده 224 قانون مدنی الفاظ عقود محمول است بر معانی عرقیه؛ یعنی کلمات و جملات قرارداد همان معنی را دارند که عرف از آن برداشت می کند. همچنین تأکید می کند که اراده طرفین از تنظیم اجاره به شکل مذکور خروج از شمول قانون سال 76 بوده است و در این قانون مقرر شده که سرقفلی در املاک تجاری به قیمت عادله روز در زمان تخلیه مورد اجاره باید به مستأجر پرداخت شود. بنابراین هر گونه توافق طرفین که نافی حق سرقفلی باشد مردود است. همچنین از آنجا که فعالیت تجاری مستأجر موجب رونق تجاری محل شده است، محروم کردن او از این حق خلاف عدالت و انصاف قضایی است و حتی اگر طرفین عقد به جای سرقفلی از عبارت دیگری مانند قرض الحسنه یا ودیعه و ... استفاده کنند خللی به این حق وارد نمی کند.

در انتها دعوی خواهان بر این اساس غیروارد تشخیص داده شده و حکم به بطلان دعوی صادر شده است. چنانکه معلوم است دادگاه حق را به مستأجر داده است و مبلغی که مستأجر پرداخت کرده را سرقفلی دانسته نه قرض الحسنه. فرق این دو در آن است که در عقد قرض مثل همان مالی که داده شده برگردانده می شود. بنابراین در صورتی که دادگاه مبلغ پرداختی را قرض الحسنه تشخیص می داد مالک باید همان مبلغی که در ابتدا گرفته را بازگرداند اما حال که سرقفلی تشخیص داده شده است این مبلغ به نرخ روز محاسبه می شود و بازگردانده می شود. اما آیا تصمیم دادگاه صحیح است؟ در انتهای این یادداشت به آن پاسخ خواهیم داد.

ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376

اگر رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال 1376 تنظیم شود ولی فاقد شرایط مقرر در ماده 2 این قانون باشد که می گوید: «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای مۆجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهش شود.» در این حالت روابط آنان تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر مابین آنان خواهد بود. بنابراین شرایط ماده 2 از اهمیت فراوانی برخوردار است.

سرقفلی

هننگامی که مالک مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و قرارداد شرایط مندرج در ماده 2 قانون موجر و مستاجر 1376 را نداشته باشد، در صورت تقدیم دادخواست تخلیه از سوی مالک، استحقاق یا عدم استحقاق مستاجر به سرقفلی تابع شرایطی است که طرفین در قرارداد آورده اند. یعنی همه چیز وابسته به توافق خواهد بود. اگر در قرارداد تخلیه ملک تجاری، موکول به استرداد سرقفلی نباشد یا اینکه قرارداد در خصوص سرقفلی و نحوه استرداد آن ساکت باشد حکم تخلیه بدون لحاظ این امر صادر می شود. گرچه مستأجر حق دارد با تقدیم دادخواست تقابل یا طرح دعوی مستقل ادعای خود را مطرح کند.

ودیعه

اگر موجر مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه از مستأجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند و از طرفی قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون 1376 تنظیم شده باشد با توجه به صراحت ماده 4 قانون مذکور که می گوید: «در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین تخلیه یا قرض الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا است.» موجر فقط همان مبلغی را که به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه دریافت داشته باید به مستأجر بازگرداند.

رای دادگاه تجدیدنظر

دادگاه تجدیدنظر رأی دادگاه بدوی را نقض کرد و حق را به خواهان داد. به اعتقاد دادگاه تجدیدنظر مبلغ پرداخت شده سرقفلی نبوده و جنبه قرض الحسنه داشته بنابراین همین مبلغ باید بازپرداخت شود. بنابراین در اجاره نامه عادی که نسبت به محل تجاری تنظیم می شود و مبلغی از طرف مستأجر در اختیار موجر قرار می گیرد اگر عنوان آن مشخص نشود که سرقفلی است یا قرض الحسنه و ... چنانچه پس از پایان مدت اجاره موجر آن را قرض الحسنه و مستأجر آن را سرقفلی بداند چون مستأجر خلاف اصل صحبت می کند در این خصوص مدعی محسوب می شود. بنابراین مبلغی که مستأجر به موجر داده عنوان سرقفلی ندارد و موجر مطابق ماده 4 قانون مرقوم مکلف است هنگام تخلیه همان مبلغ را به مستأجر بازپس دهد و اگر مستأجر مدعی است که مبلغ مبادله شده سرقفلی بوده باید ادعایش را ثبت کند. به همین دلیل، رای صادر شده در دادگاه بدوی در پرونده فوق در دادگاه تجدیدنظر نقض شده است.

منبع : روزنامه همشهری