موجر و مستأجر رو در روی هم

پس ندادن ودیعه

ملکی که اجاره می‌شود در دست مستاجر امانت است و اگر خسارتی به آن وارد شود مستاجر مسئول نیست مگر اینکه تقصیر کرده باشد.

ممکن است موجر بخواهد خسارت‌های وارد شده به ملک را خودش از میزان پول ودیعه داده شده کم کند. علاوه بر این موارد دیگری نیز وجود دارد که گاهی موجر حاضر نمی‌شود ودیعه مستاجر را به او برگرداند. اگر به هر دلیلی صاحبخانه دربازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی کند مستاجر از این حق برخوردار است که از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در صورتی که مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد برای مطالبه آن به شورای حل اختلاف بروید و اگر بیشتر از آن باشد می‌توانید در دادگاه اقامه دعوا کنید. منظور از ودیعه مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر می‌دهد. در عرف اسامی‌مختلفی برای آن وجود دارد. بعضی به آن قرض‌الحسنه می‌گویند، بعضی آن را رهن می‌نامند و برخی اسم ودیعه روی آن می‌گذارند. به نظر می‌رسد ماهیت این عمل به ودیعه نزدیک‌تر باشد. این مبلغ عملا نقش تضمینی را بازی می‌کند که از سوی مستاجر به موجر داده می‌شود. به صورت عرفی نیز چنین است كه مستاجر تا زمان پایان عقد قرارداد حق مطالبه‌ مبلغی را كه به عنوان رهن به موجر داده است را ندارد. بنابراین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد مستاجر می‌تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد. اما ممکن است موجر از برگرداندن این مبلغ خودداری کند. در این صورت چه باید کرد؟

اما موضوع دیگری که در کنار بررسی دعوای مطالبه مبلغ ودیعه قابلیت بررسی دارد این است که با تاخیر موجر در برگرداندن ودیعه به مستاجر خسارت وارد می‌شود. آیا این خسارت را هم می‌توان مطالبه کرد؟ پاسخ مثبت است اما دریافت خسارت وارد شده به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است و تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و در این مورد به‌خصوص پای کارشناس به میان نمی‌آید.شرایط گرفتن این خسارت به این ترتیب است: اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه، نامه یا به روش دیگری که بعدا بتوان ثابت کرد آن مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند اگر موجر تمکین مالی نداشته باشد خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد. اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.

پایان مدت اجاره

در اثر عقد اجاره مالکیت منفعت به صورت موقت برای مستاجر ایجاد می‌شود؛ بنابراین بعد از پایان مدت اجاره مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه کند و اگر در پایان اجاره مستاجر ملک را تخلیه نکند و به انتفاع خود ادامه دهد و موجر نیز درخواست تخلیه نکند با توجه به مفاد ماده 501 قانون مدنی که می‌گوید: «موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.»

مستاجر را باید ماذون محسوب کرد نه غاصب و به استناد ماده 631 قانون مدنی مستاجر از تاریخ مطالبه مالک و امتناع مستاجر، متصرف در حکم غاصب شناخته می‌شود قبل از درخواست تخلیه که معمولا با اظهارنامه صورت می‌گیرد، مستاجر را باید امین دانست.

بنابراین مستاجر نسبت به عین مستاجر قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نیست مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف، مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.

بنابراین قبل از مطالبه مالک مستاجر در حکم امین است و ضامن نقص و عیبی که از تعدی و تفریط او ناشی نشده نیست و در صورتی باید اجرت‌المثل بپردازد که استیفای منفعت کرده باشد؛ در صورتی که پس از مطالبه مالک و عدم تخلیه مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع تلف شده محسوب می‌شود؛ اما در هر دو حالت موجر حق ندارد راسا و بدون دستور یا حکم قضایی تخلیه کند یا برای مستاجر ایجاد مزاحمت کند.

دعوای مزاحمت

به موجب ماده 160 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون آنکه مال را از تصرف او خارج کرده باشد و مطابق ماده 159 همان قانون، دعوی ممانعت از حق عبارت است از دعوای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.

بنابراین رای دادگاه تجدیدنظر استان از این حیث که عمل متهم را (قفل کردن در ورودی) هم مزاحمت و هم ممانعت از حق تشخیص داده است، صحیح نیست. این نظر که تصمیم دادگاه تجدیدنظر در نقض رای دادگاه بدوی صحیح نیست در نتیجه موجه است ولی اقدام موجر مبنی بر قفل کردن مورد اجاره نه ممانعت از حق است و نه مزاحمت؛ زیرا این دو موضوع تعاریف جداگانه‌ای از عمل مرتکب دارند.

اقدام موجر مصداق بارز تصرف عدوانی است؛ زیرا تصرف عدوانی ادعای متصرف سابق است مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.

بر این اساس شاکی (مستاجر) باید مبادرت به طرح شکایت تصرف عدوانی علیه موجر می کرد یا دعوی رفع تصرف عدوانی از محکمه حقوقی مطرح می‌کرد. بنابراین طرح شکایت ممانعت از حق و مزاحمت از سوی شاکی صحیح نیست و تصمیم دادگاه بدوی مبنی بر برائت متهم نیز وجهه قانونی ندارد؛ بلکه دادگاه باید به لحاظ طرح نشدن شکایت مناسب از سوی شاکی، قرار منع تعقیب متهم را صادر می‌کرد؛ چراکه عمل مرتکب بنا بر تعاریف ممانعت از حق و مزاحمت و تصرف عدوانی منطبق با ممانعت از حق و مزاحمت نبوده و شکایت تصرف عدوانی نیز مطرح نشده است.

رای دادگاه تجدیدنظر نیز به نظر صحیح نمی‌رسد؛ زیرا موضوع شکایت را صحیح دانسته و به دو جهت ممانعت از حق و مزاحمت مبادرت به صدور رای کرده است که اولا محکومیت متهم به دو عنوان اتهامی صحیح نیست و ثانیا موضوع شکایت با عمل مرتکب منطبق نبوده است.

صدور رفع تجاوز

چنانچه به هر علت از جمله عدم احراز سوءنیت متهم از اتهام تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق تبرئه شود موردی برای صدور رفع تجاوز نیست و موضوع به یک امر حقوقی تبدیل می‌شود که ذی‌نفع باید مطابق مقررات حاکم از جمله آیین دادرسی مدنی اقدام کند.