راهکار الزام قانونی به تعدیل اجاره‌بها
سال 1356 قانونی به تصویب رسید که باعث شد قراردادهای اجاره تحت نظام سخت و شرایط خاصی تنظیم شوند و به حیات خود ادامه دهند. قراردادهایی که قبل از سال 1376 منعقد شده است تابع مقررات این قانون هستند و هنوز تعداد زیادی از قراردادهای اجاره وجود دارند که از مقررات قانون موجر و مستاجر سال 1356 پیروی می‌کنند.
یکی از ویژگی‌های خاص قانون سال 1356 شرایط سفت و سخت افزایش اجاره‌بهاست؛ چرا که میزان اجاره‌ای که مطابق این قانون بین موجر و مستاجر تعیین می‌شود، به سادگی قابل تغییر نیست. در پرونده‌ای که در ادامه بررسی می‌کنیم، خواهیم دید که موجر برای افزایش اجاره‌بها باید چه مسیری را طی کند.
شروع اختلاف
فردی به نام محمدرضا، به عنوان خواهان یک دعوای حقوقی، مالك یك باب مغازه در خیابان طالقانی تهران است. وی دعوایی را برای افزایش اجاره‌بهای پرداختی ماهانه توسط مستاجر خود، مجید، در دادگاه مطرح كرده است. محمدرضا خواسته خود را علیه مجید به این شرح بیان کرده است: تقاضای صدور حكم مبنی بر افزایش و تعدیل اجاره‌بهای یك باب مغازه از مبلغ 550 هزار تومان به 600 هزار تومان در هر ماه به علاوه همه هزینه‌ها و خسارات دادرسی.
خواهان این اختلاف، برای اثبات صحت ادعاهای خود و به عنوان دلیل و مدرك درخواست خود یك برگ فتوكپی تاییدشده اجاره‌نامه منعقد شده با مستاجر، یك برگ فتوكپی تایید شده سند مالكیت كه دلالت بر مالكیت خواهان بر مغازه فوق دارد و نیز فتوكپی تاییدشده یك برگ حكم تعدیل اجاره‌بهای قبلی را ضمیمه پرونده كرده است.
با توجه به مندرجات دادخواست تقدیم‌شده به دادگاه از سوی محمدرضا، مشخص و محرز است كه خواهان پرونده مالك یك باب مغازه واقع در خیابان طالقانی است كه مالك به موجب دادخواستی كه قبلا به همین شعبه دادگاه تقدیم كرده بود، در سال 86 و به موجب آن، بنا به حكم دادگاه اجاره‌بهای پرداختی توسط مستاجر قدیمی به 540 هزار تومان تعدیل و افزایش داده شده بود. هم اكنون محمد رضا به عنوان مالك یك باب مغازه مذكور، با توجه به افزایش شاخص بهای كالاها و خدمات وگذشت بیش از سه سال از تاریخ تعدیل قبلی اجاره‌بها توسط همین دادگاه، مجددا تعدیل اجاره‌بها را از محضر دادگاه تقاضای كرده است.
برای فهم بهتر ماجرا بدانید که تغییر میزان اجاره‌بها در قانون موجر و مستاجر سال 1356 شرایط خاصی دارد و موجر برای اینکه اجاره را افزایش دهد باید راهی دادگاه شود. همه قراردادهای اجاره‌ای که قبل از سال 1376 منعقد شده‌اند، چنین وضعیتی دارند. اما بعد از این تاریخ قانون جدید به تصویب رسید و شرایط استثنایی و خاص افزایش اجاره در قانون سال 1356 را از بین برد. ولی هنوز هم قراردادهای اجاره زیادی از آن تاریخ باقی مانده است. با این توضیح ببینیم در چنین پرونده‌هایی دادگاه چگونه تصمیم‌گیری می‌کند.
مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 «موجر یا مستاجر می‌تواند با استناد به ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بكند، مشروط به اینكه مدت اجاره منقضی شده باشد و در عین حال از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حكم قطعی كه بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه در این موارد با جلب نظر كارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد كرد. حكم دادگاه در این مورد قطعی خواهد بود»
بررسی دادخواست
خواهان دعوای مطروحه، عنوان دادخواست خود را به درستی نگارش كرده است. به علاوه ضمایم اصلی دعوا نظیر كپی تاییدشده سند مالكیت و اجاره‌نامه و حكم قبلی دادگاه مبنی بر افزایش اجاره‌بها نیز كامل هستند.
تنها بهتر بود كه خواهان دعوا قبل از اقامه دعوای خود اظهارنامه‌ای نیز برای طرف مقابل ارسال می‌كرد تا سرعت پذیرش دادخواست و رای دادگاه بالاتر رفته و دعوای خواهان از وجهه قانونی بالاتری برخوردار باشد. با توجه به گنگ بودن برخی از عبارات و مفاهیم حقوقی موجود در دادخواست خواهان، توضیح برخی از آنها ضروری است. به عنوان مثال، بررسی مفهوم تعدیل اجاره‌بها ضروری است. این عبارت به معنای تغییر در بهای اجاره پرداختی توسط مستاجر است.
این عبارت هم می‌تواند به معنای افزایش و هم كاهش میزان اجاره بهای قبلی باشد. اصولا موجر درخواست افزایش و مستاجر درخواست كاهش اجاره‌بها را از دادگاه می‌كند.
روند دادرسی
پس از تکمیل پرونده فوق، قاضی دادگاه ابتدا قرار ارجاع امر به كارشناسی را صادر می‌كند و در عین حال خطاب به مدیر دفتر دادگاه دستور پرداخت هزینه كارشناسی را مطابق تعرفه تعیین‌شده می‌دهد. در ادامه دفتر دادگاه نیز اخطاریه‌ای به خواهان دعوا مبنی بر پرداخت هزینه كارشناسی توسط وی می‌فرستد. محمدرضا نیز نسبت به پرداخت این هزینه اقدام می‌كند و ایراد و اعتراضی نیز نسبت به آن به عمل نمی‌آید.
علاوه بر این قاضی دادگاه دستور تعیین وقت به دفتر خود را می‌دهد و در ادامه وقت دادرسی توسط دفتردار دادگاه به طرفین ابلاغ می‌شود و در روز مقرر جلسه دادرسی تشکیل می‌شود. هر دو طرف دعوا نیز در جلسه رسیدگی در وقت مقرر حضور پیدا می‌كنند كه قاضی دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان و رابطه استیجاری كه بین خواهان و خوانده دعوا وجود دارد و با وصول اركان و شرایط تعدیل اجاره‌بها به منظور تعدیل اجاره‌بهای عادی عین مستاجره، با توجه به اینكه قرارداد اجاره میان خواهان و خوانده پرونده عادی است و همچنین نظریه كارشناس انتخابی پرونده قضایی و اینكه نظریه كارشناس مربوطه با اوضاع و احوال محقق قضیه و دلایل و مستندات خواهان دعوای مطروحه مغایرتی ندارد، دعوای اقامه شده را با توجه به نظر كارشناس پرونده، محمول بر صحت می‌داند و در ادامه مبادرت به انشای رای می‌كند.
رای دادگاه
در خصوص دادخواست خواهان دعوا، آقای محمدرضا به عنوان موجر ملک تجاری واقع در خیابان طالقانی به طرفیت خوانده دعوا، آقای مجید به عنوان مستاجر ملک فوق به خواسته تعدیل و افزایش اجاره‌بها مستندا به ماده 4 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و نیز مواد 3 و 13 قانون مذكور، حكم به تعدیل اجاره‌بهای مورد اجاره فوق از تاریخ تقدیم دادخواست توسط خواهان از مبلغ 550 هزار تومان به 600 هزار تومان در هر ماه اعلام و صادر می‌كند و همچنین دادگاه مستندا به ماده 519 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال 79 و از باب تسبیت، خوانده دعوا را محكوم به پرداخت 250 هزار تومان بابت هزینه دادرسی و هزینه كارشناسی در حق خواهان دعوا محكوم می‌كند. در ضمن با توجه به اینكه خواهان دعوا در خواسته خود مطالبه مابه‌التفاوت اجاره‌بها را نكرده است، دادگاه از این حیث با تكلیفی مواجه نیست كه رای صادر شده حضوری و ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاكم تجدیدنظر استان تهران است.
در مورد پرونده حاضر نكته‌ای كه در مورد تعدیل اجاره‌بهای مغازه فوق باید به آن توجه كرد، این است كه مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 «موجر یا مستاجر می‌تواند با استناد به ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بكند، مشروط به اینكه مدت اجاره منقضی شده باشد و در عین حال از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حكم قطعی كه بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه در این موارد با جلب نظر كارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد كرد. حكم دادگاه در این مورد قطعی خواهد بود».
یکی از ویژگی‌های خاص قانون سال 1356 شرایط سفت و سخت افزایش اجاره‌بهاست؛ چرا که میزان اجاره‌ای که مطابق این قانون بین موجر و مستاجر تعیین می‌شود، به سادگی قابل تغییر نیست. در پرونده‌ای که در ادامه بررسی می‌کنیم، خواهیم دید که موجر برای افزایش اجاره‌بها باید چه مسیری را طی کند
در خصوص این ماده نكاتی كه در خصوص تعدیل اجاره‌بها مهم است؛ یكی، انقضای مدت اجاره و یا سپری شدن مدت سه سال از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حكم قطعی است كه بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده است. پس طبق منطوق ماده فوق، سه شرط برای درخواست تعدیل اجاره‌بها و تحقق آن ضروری است: 1- اثبات ترقی یا تنزل هزینه زندگی 2- انقضای مدت اجاره 3- گذشتن مدت 3 سال.
در خصوص شرط سوم ذكر این نكته حایز اهمیت است كه آیا مدت سه سال موضوع ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 راجع به تعدیل اجاره‌بها از تاریخ آخرین توافق طرفین، ولو بدون افزایش اجاره‌بها احتساب می‌شود یا آخرین افزایش و تعدیل اجاره‌بها مبدا احتساب سه سال مذكور است؟ در این خصوص از سوی اداره حقوقی قوه‌قضاییه نظریه‌ای در تاریخ 15/10/67 به اتفاق آرا اعلام شده است كه طبق این نظریه «حسب مستفاد از ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 برای درخواست تعدیل اجاره‌بها از دادگاه انقضای سه سال از تاریخ آخرین توافق موجر و مستاجر در تعیین اجاره‌بها یا حكم دادگاه در این خصوص شرط است، اعم از اینكه تراضی در افزایش یا كاهش اجاره‌بها شده یا نشده باشد و به همان میزان سابق كه آن را عادلانه دانسته‌اند، موافقت شده یا حكم صادر شده باشد. به سخن دیگر، برای احتساب سه سال مذكور آخرین اقدام طرفین یا دادگاه راجع به تعیین میزان اجاره‌بها ملاك است، نه آخرین افزایش آن».
منبع: روزنامه حمایت
