موانع الزام مستاجر به تخلیه مورد اجاره

اما اینکه چطور می‌توان مستاجر را مجبور به تخلیه کرد، موضوعی است که در ادامه در قالب تحلیل یک پرونده قضایی بررسی خواهیم کرد.

شروع اختلاف

آقای نظری، خواهان دعوای پیش‌رو و مالك یك دستگاه آپارتمان است. طرف مقابل دعوا یعنی خوانده در دعوای فوق خانم نجفیان است كه آپارتمان مذكور را از خواهان اجاره كرده است. خواهان در بخش مربوط به خواسته مشخص‌شده در دادخواست تقدیمی، تقاضای خود را به این كیفیت بیان داشته است: تقاضای صدور حكم مبنی بر تخلیه ید غاصبانه از یك دستگاه آپارتمان استیجاری به انضمام كلیه خسارات دادرسی وارده.

خواهان پرونده فوق در بخش مربوط به ضمایم و دلایل دادخواست، فتوكپی تایید شده یك برگ اجاره‌نامه ملك تجاری فوق و همچنین فتوكپی تایید شده یك فقره سند مالكیت كه حاكی از مالكیت خواهان در ملك اخیر است را درج و آن مدارك را به همراه دادخواست به دفتر دادگاه تقدیم كرده است.

خواهان پرونده مذكور ، در بخش مربوط به شرح دادخواست متن دادخواست تقدیمی خود را به این طریق نگارش كرده است: اینجانب مالك یك واحد آپارتمان در خیابان .. هستم. برای اثبات این موضوع هم سند مالكیتی كه حكایت از مالكیت اینجانب بر واحد مسكونی اخیر دارد، ضمیمه دادخواست تقدیمی است. اینجانب در سال 1389 با خوانده محترم ...، قرارداد اجاره‌ای تنظیم و خوانده محترم واحد مذكور را برای دفتر كار به مدت دو سال اجاره كرده است. بر این اساس فتوكپی تایید شده قرارداد اجاره تنظیم شده میان اینجانب به عنوان مالك و خوانده محترم به عنوان مستاجر نیز ضمیمه پرونده است. گفتنی است كه مدت اجاره این قرارداد اجاره در تاریخ 4/9/91 تمام شده است. با این حال مستاجر... ملك مذكور را تخلیه نكرده است. به این ترتیب ایشان بر استمرار رابطه مذكور تلاش كرده است. با این وضعیت‌ اینجانب به عنوان خواهان پرونده حاضر، متقاضی تخلیه و استرداد ملك و واحد تجاری خود هستم.

شرح دادخواست

از جمله مسایلی كه نقش مهمی را در بسیاری از دعاوی بازی می‌كند، فرستادن اظهارنامه به طرف مقابل یعنی خوانده پرونده است. در این خصوص پرونده حاضر در صورت ارسال اظهارنامه به خوانده پرونده وضعیت بهتری پیدا می‌كرد. در این اظهارنامه باید قید می‌شد كه به عنوان مثال، آقای نظری، مالك ملك اجاره‌ای است. همچنین قرارداد اجاره‌ای در سال 89 میان وی و خانم نجفیان تنظیم شده است. در سال 91 نیز این مدت این قرارداد دو ساله به اتمام رسیده است. اما متاسفانه خانم نجفیان مبادرت به تخلیه ملك اجاره‌ای نكرده است و همچنان در ملك مذكور حضور دارد. در انتهای برگه اظهارنامه نیز باید از سوی خواهان پرونده، آقای نظری به خوانده اعلام می‌شد كه اگر ظرف مدتی معین آن ملك را تخلیه نكند، از طریق اقامه دعوا در مراجع قضایی اقدام خواهد شد. در ضمن خواهان پرونده حاضر در زمان تقدیم دادخواست تخلیه ملك اجاره‌ای، باید فتوكپی تایید شده آن برگه اظهارنامه ارسالی به خوانده را ضمیمه دادخواست خود می‌كرد. البته باید گفت كه با توجه به وجود قرارداد اجاره شفاف و سند مالكیت خواهان باز هم پرونده به نفع خواهان پرونده آقای نظری پیش خواهد رفت؛ ولی ارسال چنین اظهارنامه‌ای به روند پرونده مذكور سرعت بیشتری می‌بخشید.

با توجه به گنگ بودن برخی از مفاهیم حقوقی موجود در پرونده حاضر، بهتر است خوانندگان با برخی از عبارات و اصطلاحات حقوقی آشنایی بیشتری پیدا كنند؛ این توضیحات به درك بهتر محتویات پرونده از سوی خوانندگان كمك شایانی خواهد كرد. در ادامه به بررسی و تعریف برخی از این دسته اصطلاحات حقوقی می‌پردازیم: اظهارنامه برگه‌ای است كه حاوی اظهاراتی است كه در آن اظهاركننده به طریق رسمی و قانونی از خوانده دعوا تقاضای خود را بیان كرده و سایر اظهارات خود را به طور كتبی به اطلاع وی می‌رساند. این اقدام حقوقی باید قبل از اقامه دعوا در مراجع قضایی صورت گیرد. در صورتی كه از طرف شخص اظهار شونده اقدام مورد نظر اظهاركننده صورت نگیرد، وی به طرح دعوا خواهد پرداخت. در واقع ارسال اظهارنامه مقدمه‌ مهمی برای طرح دعوا در دادگاه است و در بسیاری از دعاوی اساسا این كار پیش‌شرط طرح دعوا محسوب می‌شود.

فرآیند رسیدگی

پس از تکمیل پرونده حاضر، دفتر دادگاه بنا به دستور قاضی دادگاه وقتی را برای رسیدگی به پرونده مذكور تعیین می‌كنند و متعاقبا وقت دادرسی به طرفین ابلاغ می‌شود. طبق اخطاریه‌های ارسالی و با توجه به اینکه مدارك تقدیمی خواهان كامل و بدون ایراد است، مدیر دفتر اخطاریه‌ای در وقت مقرر برای طرفین ارسال می‌كند. در موعد مقرر خواهان و خوانده در شعبه حاضر و اظهارات آنها ثبت می‌شود. خواهان پرونده در جلسه رسیدگی مدعی شد، خوانده حدود 2 سال است كه ملك مورد اجاره را تخلیه نكرده است و خوانده مبلغ ناچیزی را به عنوان اجاره‌بها به وی پرداخت می‌كند.

در ادامه خوانده پرونده اظهار داشت كه در سال 1389 قرارداد اجاره‌ای را با خواهان دعوا به عنوان مالك تنظیم كرده است و ماهیانه، مبلغ ششصد هزار تومان اجاره‌بها به شماره حساب مالك ملك پرداخت می‌‌كرده است و حتی در چند مورد كه خود مالك ملك تقاضای تقدیم اجاره‌بهای واحد تجاری را پیش از موعد مقرر كرده است، آن مبالغ به صورت وجه نقد و قبل از سررسید توسط خوانده به عنوان مستاجر پرداخت شده است كه كپی رسیدهای اخذ شده بابت پرداخت اجاره‌بهای ملك مذكور نیز در پرونده موجود است كه پس از انقضای مدت دو سال و خاتمه اجاره‌نامه تنظیمی، خود خواهان دعوا به عنوان مالك پیرو آشنایی و دوستی كه با خوانده داشته است، شفاها به وی بیان كرده است كه در ازای اضافه كردن صد هزار تومان به مبلغ اجاره‌بها می‌توانند در واحد مذكور فعالیت خود را ادامه دهند. در این خصوص سه نفر از همكاران خوانده دعوا نیز به عنوان شاهد در جلسه‌ای كه در خصوص افزایش ماهیانه هفتصد هزار تومان اجاره‌بها و تمدید قرارداد اجاره تعیین شده بود، حضور داشتند كه به عنوان شهود تقاضای شنیدن شهادت آنها از محضر دادگاه صورت گرفت. قاضی دادگاه نیز دستور ادای شهادت توسط شهود را صادر می‌كند. شهود معرفی شده خوانده نیز در وقت مقرر در شعبه دادگاه حاضر می‌شوند و همگی متفق‌القول تایید كردند كه شخص خواهان در حضور آنها به ادامه رابطه استیجاری میان خود و خوانده تاكید كرده است و این استمرار را مشروط به افزایش ماهانه مبلغ صد هزار تومان به اجاره‌بهای سابق كرده است.

رای دادگاه

طبق رای دادگاه محترم نهایتا پس از بررسی و ثبت اظهارات طرفین دعوی و با توجه به اینکه خواهان ایراد و دفاعی در مقابل اظهارات شهود انجام نداده است و با توجه به اینکه متصرف با داشتن مدارك و ادله استنادی و قانونی در مقابل ادعاهای خواهان، دفاع قابل توجه و قانونی كرده است، دادگاه ادعای خواهان را غیرواقعی و واهی تشخیص داده و در مقابل دفاعیات خوانده را محمول بر صحت قرار داده است و حكم به بی‌حقی خواهان را صادر می‌كند كه رای مذكور قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه‌های تجدیدنظر است.

در این‌جا نكته‌ای كه باید به آن توجه كرد این است كه در پرونده فوق هر چند اجاره‌نامه‌ای بوده است كه تاریخ انقضای آن نیز چند سال است كه سپری شده است، ولی با توجه به ماده 98 قانون آیین دادرسی مدنی باید گفت كه اصل بر بقای این رابطه استیجاری است، چراكه افزایش اجاره‌بها از ششصد هزار تومان به هفتصد هزار تومان و همچنین عدم تخلیه و اقدامات قضایی و قانونی از جانب خواهان پس از اتمام موعد قرارداد آن هم پس از گذشت مدت طولانی و همین‌طور اظهارات شهود معرفی شده خود حكایت از رضایت و میل مالك یعنی خواهان به ادامه و استمرار این رابطه حقوقی و قانونی بوده است و حال بدون در نظر گرفتن موقعیت مستاجر خودسرانه اقدام به طرح دعوای كرده است، آن هم بدون در میان گذاردن موضوع با خوانده مذكور.

پس باید گفت ادله و مدارك موجود همگی حاكی از استمرار این رابطه استیجاری بوده است و وجود فیش‌های پرداختی خوانده نیز این ادعا را ثابت می‌كند. در حالی كه خواهان هیچ مدرك و دلیل قابل قبول و محكمه‌پسندی را ارایه نكرده است كه پس از بررسی شواهد و مدارك استنادی دادگاه، حكم بر برائت خوانده را صادر كرد.

منبع:حمایت