در حاشیه بازار مسکن چه خبر است؟

این روزها از هر کس که سوال کنید یکی از دغدغه های اصلی اقتصادی کشور را مسئله مسکن می داند. موضوعی که بعد از افزایش قابل توجه نرخ ارز پیچیده تر هم شده است. به همین منظور بانک ها و به ویژه بانک مسکن اقدام به ارائه تسهیلات ویژه کرده اند.

وام برای ساخت خانه

بانک مسکن شرایط اخذ تسهیلات ساخت مسکن را هموار کرد و در بخشنامه‌ای که به شعب خود در سراسر کشور ابلاغ کرده، استفاده از دو فقره وام برای یک ملک را مجاز اعلام کرده است.

تا پیش از این مصوبه، بانک‌مسکن به هر ملک چه برای خرید چه برای ساخت، فقط یک فقره تسهیلات ارائه می‌کرد، اما از این پس برای ساخت مسکن، سازنده‌ها می‌توانند 30 میلیون وام از محل صندوق پس‌انداز ساخت‌مسکن و 20 میلیون تومان نیز از محل اوراق گواهی حق‌تقدم دریافت کنند و در مجموع به ازای ساخت هر واحد، 50 میلیون تومان وام دریافت کنند.

وام 50 میلیونی مصوب بانک‌مسکن اگر همچون سایر وام‌های بانکی به‌صورت ساده و بدون نیاز به دوبار تشکیل پرونده پرداخت می‌شد، برای سرمایه‌گذاران ساختمانی، انبوه‌سازان و سازنده‌ها، تسهیلات به حساب می‌آمد، اما از آنجا که 20 میلیون تومان از این رقم را باید در قالب اوراق از فرابورس خریداری کرد و برای 30 میلیون تومان دیگر نیز باید حداقل یکسال مبلغی معادل 15 میلیون را نزد بانک سپرده‌گذاری کرد، دریافت آن سود اقتصادی قابل‌توجهی به همراه ندارد.

در حال حاضر نیز استقبال از وام 30 میلیونی ساخت مسکن به دلیل نیاز به سپرده‌گذاری، زیاد نیست. نکته قابل‌تاملی که در مصوبه بانک‌مسکن وجود دارد، تاکید مدیران بانک بر افزایش هزینه‌های احداث واحدمسکونی است که ظاهرا مدیران بانک‌مسکن با چنین استدلالی موفق شده‌اند نظر بانک‌مرکزی برای پرداخت 50 میلیون تومان تسهیلات ساخت مسکن را جلب کنند.

اما در حالی که نرخ رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر چندبرابر نرخ رشد هزینه‌ ساخت مسکن بوده، این بانک هنوز برنامه‌ای برای افزایش سقف وام خرید مسکن، اعلام یا پیشنهاد نکرده است و کماکان برای خرید واحدمسکونی، حداکثر 20 میلیون تومان تسهیلات بانکی داده می‌شود.

گزارش ها حاکی است که سقف وام ساخت مسکن با مصوبه جدید بانک مسکن، 66 درصد افزایش پیدا کرده است.

دلالان وام مسکن را هم قبضه کرده اند...

در  بازار غیررسمی مسکن نشانه‌های قوی از رکود نسبی برای خرید وام وجود دارد؛ اما شواهد حکایت از رونق معاملات مسکن برای طبقه مرفه جامعه دارد.تسهیلات خرید مسکن با کارمزدهای نجومی در این بازار خرید و فروش می‌شود.

در بازار غیررسمی نقل‌وانتقال وام خرید مسکن، حجم تقاضا به اندازه‌ای که در بازار مسکن وارد شده، نیست تا جایی که دلالان وام مسکن از اینکه مراجعه خریدار وام به این بازار نسبت به قبل کاهش پیدا کرده است، اظهار تعجب می‌کنند و در عین حال عدم تغییر قیمت فروش انواع وام خرید مسکن در شرایطی که قیمت همه نوع کالا و خدمات در کشور طی ماه‌های اخیر افزایش یافته را نشانه‌ای قوی از رکود نسبی در بازار وام مسکن عنوان می‌کنند.

دلالان بازار وام مسکن می‌گویند: خریدار برای تسهیلات کمتر از 40 میلیون تومان به شدت کاهش پیدا کرده اما برای خرید تسهیلات درشت – بالای 100 میلیون تومان- تاحدودی متقاضی وجود دارد.

وضعیتی که دلالان وام توصیف می‌کنند نشان می‌دهد: آنچه در حال حاضر در بازار معاملات مسکن به شلوغ‌بودن بنگاه‌های املاک از خریدار آپارتمان تعبیر شده، نوعی مراجعه غیرموثر تلقی می‌شود و بخش زیادی از متقاضیان حاضر در بازار مسکن یا خریدار واقعی نیستند و صرفا برای اطلاع از قیمت ملک به بنگاه‌ها مراجعه کرده‌اند یا اینکه بعد از اطلاع درباره قیمت‌ها، از خرید انصراف می‌دهند. همچنین وجود خریدار برای وام مسکن بالای 100 میلیون تومان نیز حکایت از رونق معاملات مسکن برای طبقه مرفه جامعه دارد. تحول تازه‌ دیگری که در بازار غیررسمی خرید و فروش وام مسکن شکل گرفته است به دورزدن مصوبه اخیر بانک‌مسکن مربوط می‌شود. بانک مسکن هفته گذشته اعلام کرد: ممنوعیت پرداخت تسهیلات 20میلیونی به آپارتمان‌های بالای 12سال ملغی شده و متناسب با افزایش عمر از حد 12 سال، سالی یک میلیون و 750 هزار تومان از وام 20 میلیونی کسر و به خریدار واحدمسکونی داده می‌شود به این صورت که به آپارتمان‌های 20ساله حداکثر 10 میلیون تومان وام تعلق می‌گیرد.

اما این مصوبه در بازار وام به گونه دیگری قابلیت اجرا پیدا کرده به طوری که دلالان وام در مراجعه متقاضیان مدعی هستند با ارتباطی که دارند می‌توانند بدون رعایت عمر‌بنا، برای خرید هر آپارتمانی با هر میزان عمر بنا، 20 میلیون تومان به صورت مطلق و بدون کم‌وکاست، تسهیلات بانکی تامین کنند. دلالان بابت این ارتباط 5/2 میلیون تومان دستمزد می‌گیرند و به غیر از آن، وام را با قیمت 2 میلیون و 700 هزار تومان از فروشنده دریافت و به متقاضی وام ارائه می‌کنند که به این ترتیب هزینه نهایی تسهیلات 20 میلیونی خرید مسکن برای آپارتمان‌های چند سال ساخت تا 5 میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند. تحت‌تاثیر وام رابطه‌‌ای، خریداران آپارتمان‌های پیر می‌توانند15 تا 20 درصد از قیمت خرید را از طریق وام 20 میلیونی پوشش دهند. این در حالی است که این تسهیلات برای آپارتمان‌های معمولی حداکثر 10 درصد پوشش می‌دهد.

براساس این گزارش، وام 45 میلیونی جانبازان که برای خرید مسکن کاربری دارد با قیمت 17 میلیون تومان در بازار غیررسمی خرید و فروش می‌شود و برای تسهیلات بالای 100 میلیون تومان نیز بین 10 تا 15 درصد ارزش وام به عنوان کارمزد یا کارمزد دلال، از خریدار دریافت می‌شود. بازار وام مسکن در هفته‌هایی که مردم برای نو نوار شدن در شب عید قصد خرید مسکن پیدا کرده‌اند حال و هوای زمستانی پیدا کرده است طوری که نوسانات قیمتی بازار خرید و فروش مسکن میل به خرید مسکن و به دنبال آن تقاضا برای وام خرید مسکن را با رکود در مقایسه با ماه‌های ابتدایی سال جاری و دو سال گذشته مواجه کرده است.

بر اساس این گزارش، رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، حجم معاملات مسکن را با افت همراه کرده است که نشان دهنده کاهش قدرت خرید مردم و ناتوانی ورود به بازار خرید مسکن است. از سوی دیگر بازار وام مسکن متاثر از رکود معاملاتی در سکون نسبی به سر می‌برد به گونه‌ای که به گفته مشاوران بازار غیررسمی خرید و فروش وام، ماه هاست متقاضی خرید مسکن در این بازار دیده نشده است.

در این میان اما باز هم همچون ماه‌های ابتدایی سال، وام‌های با مبالغ درشت مشتری بیشتری را به خود جذب می‌کنند؛ چرا که طبق اطلاعات مشاوران وام مسکن، همزمان با رشد قیمت مسکن، متقاضیان با دریافت وام‌های درشت با وجود اقساط سنگین آنها این امید را دارند که بتوانند درصد بیشتری از هزینه خرید ملک خود را تامین کنند.

در بازار خبری نیست!

مشاوران بازار غیررسمی وام مسکن، وضعیت تقاضا در بازار وام را در بی رونقی کامل توصیف می‌کنند و افزایش قیمت مسکن را عامل بروز چنین وضعیتی عنوان می‌کنند و معتقدند: این روزها در بازار وام، حجم تقاضا برای خرید در مقایسه با نیمه اول سال به شدت کاهش پیدا کرده است چرا که با وجود افزایش قیمت مسکن توان خریدارانی که تا چند ماه پیش می‌توانستند با دریافت وامی با ارزش 20 تا 30 میلیون تومانی خانه بخرند کاهش پیدا کرده است و در نتیجه این افراد از ورود به بازار به طور کلی منصرف شده‌اند.

مشاوران خرید و فروش وام مسکن تنها متقاضیان دریافت وام خرید مسکن را افرادی می‌دانند که به دنبال وام‌های درشت مسکن هستند. یکی از این مشاوران درباره علت بروز چنین وضعیتی اظهار کرد: تا چند سال گذشته که مبلغ وام اعطایی از سوی بانک مسکن 15 میلیون تومان بود خریدار می‌توانست با دریافت این وام حداقل یک سوم از ارزش ملک را با وام پرداخت کند اما در حال حاضر با گذشت چند سال رقم وام رسمی خرید مسکن فقط به 20 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است این در حالی است که در زمان حال حداقل بودجه مورد نیاز برای خرید یک واحد کوچک متراژ در یک منطقه معمولی شهر 150 میلیون تومان است.

او ادامه داد: مبلغ وام مسکن حدود 13 درصد از هزینه خرید مسکن را تامین می‌کند بنابراین در شرایط فعلی یا کسی به فکر خرید خانه نیست یا افرادی که توانایی خرید را دارند به سمت وام‌های درشت که البته در سیستم رسمی بانکی تعریفی ندارند می‌روند.

انتخاب بین بد و بدتر!

وام درشت همچنان در میان متقاضیان پرطرفدار است. اگر چه در میانه‌های سال متقاضیان خرید وام به دلیل کاهش توان از خرید وام‌های درشت منصرف شده بودند اما هم اکنون متقاضیان وام که برای خرید ملک وارد بازار شده‌اند ترجیح می‌دهند که با وجود اقساط سنگین اینگونه وام‌ها، برای تامین بخش بیشتری از بودجه خرید ملک به سمت وام‌های درشت بروند. چرا که وام 20 میلیون تومانی بانک مسکن درصد پایینی از بودجه مورد نیازشان را تامین خواهد کرد.

منبع : دنیای اقتصاد/ ایسنا

مطالب مرتبط:

اوضاع بازار مسکن در ٢٤ سال گذشته

چرایی کم رونق بودن بازار مسکن

چگونه در تعویض مسکن ضرر نکنیم؟

اجاره‌ها گلوی مردم را می‌فشرد

کم فروشی این بار در بازار مسکن!