دانستنی های اجاره

آثار اجاره

بخش حقوقی- یكی از تقسیم بندی های مهم عقود، تقسیم عقود به عقد لازم و عقد جایز است. طبق ماده ۱۸۵قانون مدنی: «عقد لازم آن است كه هیچ یك از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه» از جمله موارد معینه زمانی است كه یكی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالثی به موجب قانون یا قرارمنعقده حق فسخ و اختیار برهم زدن معامله را داشته باشد. در مقابل مطابق ماده ۱۸۶ قانون مدنی: «عقد جایز آن است كه هریك از طرفین بتوانند هر وقتی كه بخواهند قرارداد را فسخ كنند.» همانند عقد وكالت كه عقد جایزی است. در عقد جایز هریك از طرفین معامله مبتلی به سفه یا جنون شده یا فوت گردد عقد باطل می شود در حالیكه در عقد لازم همین كه عقد به طور صحیح واقع شد، اتفاقات و رخدادهای بعدی همانند فوت، جنون و سفه تأثیری نخواهدداشت.

عقد اجاره در زمره عقود لازم است و تا زمانی كه مدت آن پایان نیافته است اصولاً موجر حق تخلیه عین مستأجره را نخواهدداشت و نه مستأجر حق خواهدداشت اجاره را فسخ كند. بنابراین اگر مستأجری منزلی را برای مدت یك سال اجاره كند و شش ماه آن سپری شد و موجر نیازمند به تخلیه و تحویل گرفتن منزل باشد، چنین حقی را نخواهدداشت و همچنین اگر مستأجر در چنین موردی پس از مدت ۶ماه خانه را تخلیه كند و موجر راضی به انحلال اجاره نباشد باید اجاره را تا پایان یك سال بپردازد. انحلال اجاره در این مدت تنها در مواردی ممكن است كه به موجب قانون یا قرارداد یكی از طرف حق فسخ داشته باشند و اعمال كنند و یا اینكه در انحلال عقد اجاره باهم توافق نمایند كه به این امر در اصطلاح حقوقی «اقاله» می گویند. پس از اینكه عقد اجاره به نحو صحیح منعقد گردید آثاری برآن مترتب می شود و هركدام از دوطرف عقد اجاره در مقابل یكدیگر تعهداتی را پذیرا می شوند كه ما در این قسمت به نحو مجزا تكالیف موجر و مستأجر را ذكر خواهیم كرد.

۱ـ تكالیف موجر

به موجب عقد اجاره موجر تكالیفی را كه عهده دار می شود كه به اختصار به شرح آنهامی پردازیم:

۱ـ۱ـ اصلی ترین تعهد موجر بعد از انعقاد اجاره تسلیم عین مستأجره به مستأجر است واگر موجر از تحویل مورد اجاره به مستأجر امتناع كند مستأجر می تواند از تسلیم اجاره بها امتناع نماید و همچنین می تواند با دادن دادخواست به دادگاه صلاحیتدار الزام موجر را به تحویل دادن مورد اجاره بخواهد و اگراجبار موجر به تسلیم مورد اجاره ممكن نباشد به استناد ماده ۴۷۶ قانون مدنی مستأجر حق فسخ مورد اجاره را خواهد داشت.

۲ـ۱ـ به موجب ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و كلیه مخارجی كه در عین مستأجره برای امكان بهره برداری و استفاده لازم است بر عهده موجراست مگر اینكه دوطرف برخلاف آن توافق كنند یا عرف محل مورد اجاره برخلاف آن باشد وهمچنین مخارجی كه برای بقاء عین مستأجره لازم است بر عهده موجر می باشد مانند قیرگونی یا ایزوبام بودن پشت بام برای جلوگیری از ورود آب باران به درون محل مورداجاره

۳ـ۱ـ موجر نمی تواند در مورد اجاره تغییراتی بدهد كه با مقصود مستأجر از اجاره كردن مورد اجاره منافات داشته باشد به عنوان مثال موجر نمی تواند سقف خانه ای را كه به اجاره داده بردارد و یا اینكه پنجره های خانه را مسدود نماید.

۲ـ تكالیف مستأجر

ماده۴۹۰ قانون مدنی درخصوص تكالیف مستأجر مقرر می دارد: «مستأجر باید: اولاً در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار كرده و تعدی و تفریط نكند. ثانیاً عین مستأجره را برای همان مصرفی كه در اجاره مقرر شده ودر صورت عدم تعیین در منافع مقصوده كه از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید. ثالثاً مال الاجاره را در مواعدی كه بین طرفین مقرر است تأدیه كند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً بپردازد.»

بنابراین به موجب ماده فوق مستأجر دارای سه تعهد و تكلیف اصلی است: الف ـ پرداختن اجاره ب ـ خودداری از تعدی و تفریط ج ـ تغییر ندادن مصرف مورد اجاره

انحلال اجاره

رابطه حقوقی میان موجر و مستأجر ممكن است  به موجب یكی ازدلایل زیر از بین برود كه به ترتیب به شرح آنها خواهیم پرداخت:

۱ـ بطلان اجاره

بطلان اجاره به سه صورت امكانپذیر می باشد:

۱ـ۱ فقدان یكی از شرایط اساسی برای صحت معامله

به موجب ماده۱۹۰ قانون مدنی: «برای صحت معامله شرایط ذیل اساسی است: ۱ـ قصد طرفین و رضای آنها ۲ـ اهلیت طرفین ۳ـ موضوع معین كه مورد معامله باشد ۴ـ مشروعیت جهت معامله.»

لذا هرگاه یكی از شرایط مقرر در بندهای یك الی ۴ماده ۱۹۰موجود نباشد، اجاره باطل است، و مثل این است كه هیچ اجاره ای منعقد نشده است ومستأجر بابت استفاده ای كه از مورد اجاره نموده است می بایستی به موجر اجرت المثل پرداخت نماید. به عنوان مثال: هرگاه موجر مجبور به انعقاد عقد شده (بند ۱) و یا اینكه یكی از طرفین مجنون یا صغیر یا سفیه بوده (بند۲) و یا اینكه مكانی كه هنوز معین و مشخص نیست به اجاره به دیگری واگذار شده (بند ۳) و هم چنین اگر مورد اجاره جهت امر نامشروعی همانند اجاره دادن منزل برای دایر كردن قمارخانه باشد (بند ۴) چنین اجاره ای باطل می باشد.

منابع: امامی ،حسن؛حقوق مدنی،اسلامیه،1366،چ چهارم،ج 2،ص23

کاتوزیان،ناصر؛درسهایی از عقود معین،همان،صص152و153

شهیدی،مهدی؛همان،ص94

کاتوزیان، ناصر؛دوره عقود معین،همان،صص403و404

بروجردی عبده،محمد؛همان،ص 221

شهیدی،مهدی؛همان،ص96

همان،ص97

بروجردی عبده،محمد؛همان،ص221

ایران نیوز

فرآوری /تنظیم برای تبیان: ندا پاک نهاد

گروه جامعه و ارتباطات