قرارداد اجاره به شرط تملیک

مقدمه

بالا بودن بهای مسکن از یک طرف و پایین بودن دستمزد از طرف دیگر، مردم را نیازمند آن دسته از نهادهای حقوقی ساخته که به وسیله آن بتوانند قبل از پرداختن کامل پول، حق تصرف و استفاده از مسکن را به دست آورند. یکی از نهادهای حقوقی رایج برای این منظور، قرارداد "اجاره به شرط تملیک" است. اجاره به شرط تملیک عنوان جدیدی است که در سالهای اخیر به لحاظ نیازهای روز، در عرصه حقوقی کشور وارد شده است که در آن طرفین قرارداد با قصد این که عین مال تا پایان مدت در اجاره مستاجر باشد و پس از پرداخت آخرین قسط به ملکیت مستاجر در آید، به تشکیل عقد مبادرت می‌ورزند.

طرفین این قرارداد می‌توانند هر یک از اشخاص حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی باشند. اما بیش‌تر میان بانکها و اشخاص خصوصی منعقد می‌شود تا از این راه تضمین‌های کافی بر رعایت مصلحت حقوق دولتی اخذ گردد و تخلف مستاجر از شرایط قرارداد توجیه کننده عدم انتقال مال به وی باشد.

در قرارداد اجاره به شرط تملیک از خصوصیات دو عقد بیع و اجاره استفاده می گردد به صورتی که برای مدتی منافع و پس از آن عین، به مستاجر تملیک می‌شود. موجر می داند پس از انقضای مدت و انجام شرایط توسط مستاجر، دیگر مالکیتی به عین مستاجره ندارد؛ اما در صورت تخلف مستاجر، مال همچنان در ملکیت موجر باقی خواهد ماند.

صور قرارداد

1. قرارداد اجاره‌ای منعقد می‌شود و در آن شرط می‌گردد که پس از پایان اجاره، اگر مستاجر خواهان عین مستاجره (چیزی که به اجاره گذاشته شده است) باشد، عین را به ملکیت خود درآورد. موجِر (اجاره دهنده) هنگام انعقاد اجاره، ایجاب خود را نسبت به انتقال عین اعلام می‌کند.

برای مثال: شرکتی که تولید کننده محصولات صنعتی است برای جلب مشتری و امکان فروش بیشتر، در آغاز محصولات خود را به شکل اجاره واگذار می‌کند و ضمن آن شرط می‌کند که در صورت رضایت مستاجر پس از اخذ تام اجاره، محصول مورد نظر با اعلام قبول یک طرفی مستاجر به ملکیت او درآید و مال الاجاره (اجاره بها) پرداخت شده به عنوان ثمن (بهای محصول) معامله تلقی شود.

در این حالت انتقال قطعی عین، تنها منوط به اعلام قبولی مستاجر است و نیازی به تراضی مجدد طرفین نیست و در صورت عدم رضایت مستاجر، در پایان اجاره روابط حقوقی طرفین بدون انتقال عین تمام می‌شود. به بیان دیگر، تحقق مالکیت مستاجر علاوه بر انشای عقد اجاره  به عمل حقوقی دیگر یعنی انشای مستاجر بر قبول عین محتاج است.

آنچه در این نوع از اجاره به شرط تملیک مهم است، قطع ارتباط موجر با چگونگی مالکیت عین مستاجره پس از انعقاد اجاره است. تنها مستاجر تعیین کننده آن است که مالک نهایی چه کسی خواهد بود.

2. عقد اجاره‌ای با این شرط بسته می‌شود که با پایان اجاره و پرداخت آخرین قسط، مستاجر مالک عین گردد. طرفین هنگام انعقاد قرارداد، اراده خویش را بر انتقال ملکیت عین پس از پرداخت آخرین قسط اجاره بها اعلام می‌کنند و چون با تحقق اجاره به نتایج عقد ملتزم هستند، لذا در صورت حصول شرایط، ملکیت مستاجر بر عین قطعی است و نیاز به موافقت دیگری نیست. مال الاجاره نیز در نهایت به عنوان ثمن در مقابل عین قرار خواهد گرفت.

در این قسم از اجاره به شرط تملیک، مالکیت مستاجر تنها منوط به رعایت شرایط و پرداخت آخرین قسط است. بنابراین پس از اجاره دیگر نیازی به اعلام اراده‌ی انشایی مبنی بر قبول انتقال ملکیت وجود ندارد. ملکیت از زمان انقضای مدت اجاره حاصل می‌شود و تا قبل از این زمان، عین متعلق به مالک قبلی است و بقای آن در دست مستاجر به صورت امانت است و ضمان آن نیز در صورت تعدی و تفریط بر عهده اوست (یعنی اگر آسیبی بخاطر سهل انگاری در نگهداری یا زیاده روی در استفاده به مال بخورد، مستاجر ضامن بوده و باید خسارت را جبران کند). همچنین عوض تا قبل از انتقال، اجاره بها و پس از آن ثمن معامله محسوب می‌شود.

حصول ملکیت در هر یک از این دو نوع اجاره به شرط تملیک، از دیگری جداست. در مورد اول، پس از اجاره، مستاجر بر قبول ملکیت عین اختیار دارد و در واقع رضایت وی، اعلام قبولی برای ایجاب بیعی (خرید و فروش) است که قبلاً ضمن عقد اجاره توسط موجر بیان شده است و موجر ملزم به رعایت ایجاب است.

در مورد دوم، هیچ یک از دو طرف، اختیار فسخ و تخلف از شرط را ندارند و اجرای شرط -انتقال ملکیت عین با پرداخت آخرین قسط- بدون اراده آنها خواهد بود.

از دو شکل مذکور، شکل دوم بیشتر مورد استفاده در مباحث حقوقی و مقصود این نوشتار از اصطلاح "اجاره به شرط تملیک" است.

عناصر قرارداد

مطابق ماده 57 آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، اجاره به شرط تملیک از دو عنصر:

جمع بندی

از آنچه گفته شد به دست می‌آید که قرارداد "اجاره به شرط تملیک" هرچند در نظام غربی تولد یافته و رشد کرده است؛ ولی با توجه به مزایای آن نسبت به نهادهای حقوقی مشابه، چون فروش اقساطی، بیع معلّق و بیع خیاری می تواند در نظام حقوقی کشور ما نیز جانشین مناسبی برای نهادهای حقوقی یاد شده به حساب آید.

دانش پژوهان، شماره 9

تلخیص و تصرف از گروه دین و اندیشه سایت تبیان