شما مالکید یا مستاجر؟!

همین چند  روز پیش که صدای داد و بی داد همسایه از کوچه به گوش می رسید

به خاطر چندرغاز داد و بی دادی بلند شده بود که بیا و ببین

نزدیک رفتم، دعوا دعوای مالک و مستاجر بود

 مستاجر فریاد می کشید و می گفت : ماه به ماه دارم این همه اجاره بهت می دم حالا خانه ات روهم من تعمیر کنم  و مالک صدایش را بلندتر از مستاجر کرد و گفت : تو داری در آن خانه زندگی می کنی انتظار داری بنده هزینه های تعیرات را پرداخت کنم  همینه که هست می خوای بخواه نمی خوای تخلیه کن.

تعریف اجاره

طبق ماده 466 قانون مدنی «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می گویند.»

تعمیرات مورد اجاره

مورد اجاره ممکن است اشیا، حیوان یا انسان باشد، بر این اساس، ساختمان های مسکونی و تجاری که به اجاره داده می شود، جزو اشیای مورد اجاره محسوب می شود و امکان دارد که در مدت زمان اجاره نیاز به تعمیرات اساسی یا جزیی داشته باشد که باید به حقوق و وظایف موجر و مستأجر در این مورد به طور کامل آشنایی داشت تا موجب به وجود آمدن اختلافی نشود. تعمیرات اساسی مکان استیجاری یعنی تعمیراتی که مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده نصب شده در آن باشد، مانند باز کردن پنجره و نورگیر در و دیوار ساختمان یا نصب دروازه برقی برای پارکینگ، نصب دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه یا آسانسور، تعویض سیم کشی ساختمان بر عهده موجر و صاحب ساختمان است. اما تعمیرات جزیی مانند تعمیر قفل ورودی و یا تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره است مانند نصب توری در و پنجره بر عهده مستأجر است. البته این موضوع تا زمانی است که 2 طرف برخلاف آن با یکدیگر توافق نکرده یا نکنند، زیرا موجر یا مستأجر می توانند با توافق یکدیگر، هر کدام از این وظایف را بر عهده بگیرند.

بنا بر ماده 486 قانون مدنی «تعمیرات اساسی و تمام مخارجی که برای امکان انتفاع (بهره مندی) و استفاده از عین مستأجره است به عهده موجر است، مگر این که ضمن عقد اجاره 2 طرف به طور دیگری با هم دیگر توافق کرده باشند یا عرف آن منطقه خلاف آن باشد.»ماده 20 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56 و ماده 10 این قانون مصوب سال 62 نیز به این موضوع اشاره کرده است. با این موارد، می توان گفت که تعمیرات اساسی اماکن استیجاری مانند تعمیر دستگاه های سرمایشی، گرمایشی و آسانسور بر عهده موجر است.

حال شاید برای شما این سوال پیش آید که اگر موجر نسبت به انجام تعمیرات اساسی اقدامی انجام ندهد، آیا مستاجر باید تعمیرات را انجام دهد؟ اگر موجر اجازه تعمیرات را با پرداخت هزینه ها توسط خودش به مستأجر دهد، او می تواند تعمیرات را انجام دهد در غیر این صورت مستأجر می تواند از طریق دادگاه موجر را به تعمیرات الزام کند و در صورت ملزم نشدن موجر به انجام تعمیرات، مستأجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.

چنان چه موجر از انجام تعمیرات خودداری کند یا الزام او به تعمیر کردن هم فایده ای نداشته باشد و نتوان از مورد اجاره استفاده مطلوب کرد و عیب هایش برطرف نشود، قرارداد اجاره باطل می شود و اگر مستأجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیرات کند، حق مطالبه هزینه های تعمیرات را از موجر ندارد.

بنا بر ماده 485 قانون مدنی «اگر در مدت اجاره، تعمیراتی لازم باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات شود، اگر چه هم در این مدت نتواند از عین مستأجره به طور کلی یا جزیی استفاده کند؛ در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.

در صورت اجازه موجر به مستاجر برای انجام تعمیرات، مستأجر می تواند بعد از انجام تعمیرات هزینه های مربوطه را از موجر دریافت کند و یا آن را با اجاره بها تسویه حساب کند و اگر هزینه های تعمیرات بیشتر از مبلغ بهای اجاره باشد امری منطقی و عقلانی نیست، مگر این که هر 2 طرف در مورد پرداخت آن با هم توافق کرده باشند.

اختلافات موجر و مستأجر در تعمیرات اماکن استیجاری

به طور معمول، اماکن مسکونی و تجاری که برای استفاده افراد باشد برای استفاده بهینه، نیاز به تعمیر و به عبارتی نگه داری دارد، در غیر این صورت بر اثر گذشت زمان، آن مکان تخریب و استفاده از آن هم غیر ممکن می شود.

تعمیر اماکن استیجاری به 2 بخش کلی و جزیی تقسیم می شود، تعمیرات کلی یعنی آن چه بنا به تعبیر قانون گذار، مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده آن است بر عهده موجر است و تعمیرات جزیی که از آن در قانون به عنوان استفاده بهتر از ملک یاد شده مانند تزیین جزیی، تعمیرات کاشی کاری و سنگ کاری به همراه هزینه های آن بر عهده مستأجر است.

حال اگر مستأجر در ملک استیجاری بدون اجازه موجر تعمیراتی انجام دهد آیا حق مطالبه هزینه ها را دارد یا خیر ؟ ماده 502 قانون مدنی در این باره عنوان کرده که مستأجر حق مطالبه هزینه های صرف شده برای تعمیر اماکن اجاره ای را ندارد و حتی شعبه 23 دیوان عالی کشور به موجب دادنامه 579/23 در خصوص دعوی مطرح شده ای در این زمینه ماده 502 قانون مدنی استناد کرده و کسر هزینه ها را از اجاره بها موجر تشخیص نداده است.

در خصوص اختلاف میان موجر و مستأجر درباره تعمیر اماکن استیجاری بد نیست بدانید که در صورتی که ملک استیجاری نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد، مستأجر می تواند به دادگاه مراجعه کند و موجر باید در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود، تعمیرات مورد نظر را انجام دهد، در غیر این صورت مستأجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه و از دادگاه درخواست کند که به او اجازه داده شود که تعمیرات را انجام دهد و هزینه های آن را حداکثر تا 6 برابر اجاره بها با موجر حساب کند.

باید توجه شود که تعمیرات باید اساسی و مربوط به بنا باشد، چرا که در بعضی مواقع دیده شده که مستأجر ادعای تعمیرات کلی را برای ملک استیجاری دارد که بعد از این که اداره حقوقی و تفسیر قضایی این موضوع را بررسی می کند، مشخص می شود که این تعمیرات جزیی بوده است و مربوط به اصل بنا نیست.

ممکن است، ملک استیجاری نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و مستأجر نیز با هدف خاصی مانع از انجام تعمیرات شود، در این صورت طبق ماده 22 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی را برای انجام تعمیرات تعیین می کند.چنان چه مستأجر باز هم از تعمیرات جلوگیری کند، دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت ملک برای مدت زمان معلومی بدهد چنان چه در نتیجه ممانعت مستأجر از تعمیر خسارتی به بار آید، مستأجر مسئول آن است و به این گونه دعاوی خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی رسیدگی می شود.

یکی دیگر از اختلافاتی که میان مستأجر و موجر امکان دارد، پیش بیاید این است که در بعضی مواقع موجر به منظور تخلیه ملک توسط مستأجر، انشعاب آب، برق و گاز و ... را قطع می کند که طبق ماده 24 روابط موجر و مستأجر سال 56، موجر حق چنین عملی را حتی به بهانه تعمیرات ندارد مگر در مورد تعمیرات ضروری یا این که مستأجر، بهای مصرفش را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد که موجر در این موارد می تواند اقدام به قطع انشعاب آب، برق، گاز و ... کند.

در صورت بروز چنین اختلافاتی مستأجر حق دارد، به دادگاه مراجعه و درخواست رسیدگی به این موضوع را مطرح کند و دادگاه مکلف است بدون رعایت تشریفات دادرسی به این دادخواست رسیدگی و رأی مقتضی را صادر کند.

در بعضی موارد، مالک (موجر) قصد فروش ملکش را دارد یا می خواهد از ملکش بازدیدی داشته باشد که اگر ملک نیاز به تعمیر داشته باشد، برای آن اقدام کند که اگر مستأجر از ورود موجر به ملکش ممانعت به عمل آورد، موجر می تواند به دادستان مراجعه کند.دادستان به عنوان مدعی العموم به ضابطان نیروی انتظامی می تواند دستور دهد تا آن ها (مأموران نیروی انتظامی) به عنوان خریدار با مالک به ملک موجر بروند و آن را از نزدیک مشاهده کنند، در صورت ممانعت مستأجر از ورود موجر و مأموران نیروی انتظامی به ملک، این مورد سرپیچی از دستور مقام قضایی تلقی و موضوع به دادستان اعلام می شود و مستأجر به دستور قضایی دادستان تحت تعقیب قرار می گیرد. تشخیص این که تقاضای موجر یک امر ضروری است (بازدید ملک برای تعمیر) یا نه، بر عهده مقام قضایی است.